鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

関 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	関Ｙ４２ -73459	関市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西14.5m市道、東10m、南6m、三方路		（都）近商居住誘導区域 (100,300)
b	関Ｙ４２ -69111	関市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m国道、中間画地		（都）近商都市機能誘導区域 (90,300)
c	関４２ -80567	関市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東18m国道、北西4m、二方路		（都） (70,200)
d	岐阜北２６ -66924	岐阜市		更地	（　）	ほぼ台形	北西15m市道、北5m、東4m、三方路		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,283	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	36,968	100 [ 140.9]	26,237	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	26,200
b	(　 ) 39,641	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	41,018	100 [ 153.4]	26,739		26,700
c	(　 ) 29,062	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	29,359	100 [ 113.8]	25,799		25,800
d	(　 ) 34,634	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	34,530	100 [ 133.0]	25,962		26,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +9.2	環境　　　　 +21.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.4	交通・接近　 +3.8	環境　　　　 +38.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.8	交通・接近　 -5.3	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.2	交通・接近　 -8.1	環境　　　　 +43.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,200 円／㎡]

関 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成後相当の期間が経過し、再調達原価の把握が困難なため原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,712,486	835,405	3,877,081	3,415,440	461,641	（　0.9665） 446,176	（ 5.8 - 0.1 ） 5.7％
	⑧収益価格	7,827,649 円　　　　（　 14,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

関 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	165.00	ＬＳ2	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	530 ㎡	23.0 m x 31.0 m	前面道路：国道　 11.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：共同住宅（２ＬＤＫ３戸）、駐車場３台を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、開放廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.00	100.0	165.00	1,488	245,520	5.0	1,227,600
							0.0	0
2～ 2	住宅	165.00	100.0	165.00	1,103	181,995	2.0	363,990
							0.0	0
～

～

～

計		330.00	100.0	330.00		427,515		1,591,590
								0

⑨年額支払賃料	427,515 円　×　12ヶ月　＝　 5,130,180 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,500 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 90,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,130,180 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 90,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 522,018 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,698,162 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,591,590 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,324 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,712,486 円　　　　（　 8,891 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	関　　　　-10	1,178 ( 1,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,111	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,105 円/㎡　月額支払賃料（　 1,103 円/㎡）　基準階 2 F B
b	関　　　　-11	1,132 ( 1,101)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,099
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

関 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	159,600 円	39,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	156,605 円	5,220,180　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 406,900 円	39,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,900 円	39,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,900 円	39,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 835,405 円　（　　　　　　 1,576 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9665

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,900,000 円	設計監理料率　 121,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0856	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0704 ×　 40 ％　＋　0.0903 × 30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,415,440 円（　　　　　 6,444 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,712,486 円
②総費用	835,405 円
③純収益　①－②	3,877,081 円
④建物等に帰属する純収益	3,415,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	461,641 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	446,176 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 842 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,827,649 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
関 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

関 5-2

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　寺村　建一郎

TEL.

鑑定評価額

13,700,000 円

１㎡当たりの価格

25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	関市武芸川町高野字水押４２３番７				②地積　(㎡)	530 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）
	台形 1:1.5	診療所兼住宅Ｓ2	農地の中に店舗等が見られる路線商業地域	北東11.5m国道、北西側道	水道、下水	岐阜 19.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１１．５ｍ国道

交通

施設

岐阜駅北東方

19.0km

法令

規制

（都）
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの商業地域であるが、店舗等の商業集積が不十分で熟成度は低い。この所、地方のコンビニエンススト
アは閉店が続くなど商環境の改善は難しく、当面は現状のまま地価は弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

需給圏は地理的位置を反映し、町内全般の商業地の他、隣接周辺美濃市、山県市等のロードサイド等と解する。需要者
の中心は地元の商店経営者が主体であり、チェーン展開する店舗はコンビニエンスのフランチャイズ程度。反面、路線
沿道地域の広域化や大型店への依存などを背景に、町内での商圏漏出や弱体化は鮮明となっており、近時での取引も見
当たらない。取引事例は広域から収集せざるを得ず、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

農地の中に店舗等が見られる郊外型の路線商業地域。二つの試算価格を求めたが、収益価格は町全般の賃貸市場の成熟
や合併以降の商況を反映し、相対的に精度は低い。他方、比準価格も町内での取引価格は見出せないが、中濃圏域或い
は岐阜市郊外より得られた類似性の高い取引事例を中心に算出しており、実証性は高く、試算価格としての相対的信頼
性は高い。この為、本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較参酌とし、鑑定評価額を上記価格に決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　関 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,300 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[ 97.0]

100
[187.7]

[100.0]
100

25,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルスの感染者は暫時減少して
おり、ＳＣ他、郊外ロードサイドの店舗は客
足が戻っている。

店舗が散見されるも、広域化や合併を背景に
、顧客の流出などが進む。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +2.2
交通・接近　　　 +8.1
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　 +10.3
その他　　　　　 +10.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

関 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	関４２ -80567	関市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東18m国道、北西4m、二方路		（都） (70,200)
b	郡上Ｙ３９ -64172	郡上市		更地	（　）	ほぼ台形	北東13m県道、南西2m、二方路		（都）２住居土砂災害警戒区域 (70,200)
c	岐阜中Ｙ４２ -64564	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8.5m国道、中間画地		２住居居住誘導区域 (60,200)
d	岐阜北４２ -77026	岐阜市		更地	（　）	不整形	北東18m県道、東4.5m、角地		｢調区｣ (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,062	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	29,359	100 [ 112.8]	26,027	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	26,000
b	(　 ) 27,268	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 87.3]	30,735	100 [ 115.1]	26,703		26,700
c	(　 ) 25,917	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	33,727	100 [ 121.7]	27,713		27,700
d	(　 ) 36,867	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	39,571	100 [ 138.3]	28,612		28,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.8	交通・接近　 -5.3	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 +19.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.8	交通・接近　 -7.6	環境　　　　 +73.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,400 円／㎡]

関 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成資料の収集が困難で、土地の再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,687,494	824,962	3,862,532	3,389,760	472,772	（　0.9665） 456,934	（ 5.8 - 0.1 ） 5.7％
	⑧収益価格	8,016,386 円　　　　（　 15,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

関 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	165.00	ＬＳ2	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	530 ㎡	23.0 m x 31.0 m	前面道路：国道　 11.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：共同住宅（２ＬＤＫ３戸）、駐車場３台を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、開放廊下の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.00	100.0	165.00	1,426	235,290	2.0	470,580
							0.0	0
2～ 2	住宅	165.00	100.0	165.00	1,070	176,550	2.0	353,100
							0.0	0
～

～

～

計		330.00	100.0	330.00		411,840		823,680
								0

⑨年額支払賃料	411,840 円　×　12ヶ月　＝　 4,942,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,500 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 90,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により、担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,942,080 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 90,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 352,246 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,679,834 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	823,680 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,660 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,687,494 円　　　　（　 8,844 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	美濃　　　　-505	1,963 ( 1,956)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,510	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,428 円/㎡　月額支払賃料（　 1,426 円/㎡）　基準階 1 F B
b	美濃　　　　-503	1,076 ( 1,075)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,345
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

関 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	158,400 円	39,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	150,962 円	5,032,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 403,900 円	39,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,600 円	39,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,600 円	39,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 824,962 円　（　　　　　　 1,557 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9665

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,600,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0856	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0704 ×　 40 ％　＋　0.0903 × 30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,389,760 円（　　　　　 6,396 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,687,494 円
②総費用	824,962 円
③純収益　①－②	3,862,532 円
④建物等に帰属する純収益	3,389,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	472,772 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	456,934 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 862 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,016,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,100 円／㎡）