別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 関 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   関 -3 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　中園　真一   TEL.

鑑定評価額 6,530,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 関市巾３丁目８８番４ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 等も見られる住宅地 域 北5.5m市道 水道、下水 関 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ５ｍ市道 交通 施設 関駅南西方 3.3km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域周辺は素地となる農地が潤沢にあり、今後も戸建分譲を中心とする宅地開発が期待されるが、周辺には 競合する開発適地が多いことから、その速度は緩やかなものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市西部ないし南西部郊外に所在する住宅地域である。主な需要者は市内居住の１次取得者で、市外から の転入者も見込まれる。巾地区は乱開発等による行止まり道路が目につき、また地区内には農地が多く介在して熟成度 が不十分である。ただ、当地区は商業施設や小学校への接近性が概ね良好であることから、戸建分譲を中心にした宅地 開発が増加傾向にある。取引の中心価格帯は土地（６０坪）で７百万円前後、建売分譲で２２～２７百万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅主体の住宅地域であり、取引では利便性や快適性を指向する自用目的のものが大半である。試算で はこれらに見合った事例資料を採用して、信頼性のある比準価格を得た。一方、周辺には節税目的に建てられたアパー トも見られるが、土地を購入しその稼得まで期待する需要者は稀であり実態に合わないため、収益還元法は非適用とし た。本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　関 -1                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,400 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [103.0] 100 [118.8] [100.0] 100 32,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化が進行するも、土地取引件 数はほぼ横ばい、住宅着工数は増減をくり返 している。住宅市場はコロナ禍の影響が弱く 概ね堅調に推移。 巾地区は農転等による宅地開発がよく見られ るが、近隣地域周辺は素地供給が少ないため 開発動向が弱く、安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +8.4 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％