別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 関 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   関 -2 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　恵津子   TEL.

鑑定評価額 6,890,000 円  １㎡当たりの価格 42,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 関市西福野町２丁目１８番 ｢西福野町２－４－１７｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ート等が見られる住 宅地域 南6m市道 水道、下水 関 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 関駅西方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 利便性が比較的良好な既成住宅地域で、地域要因に特段の変化は認められず、現状を維持しつつ推移するものと 予測する。地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地及びその周辺の住宅地域を中心とする関市内の住宅地域である。需要者は関市、岐阜市等の勤 労者を中心とする一次取得者層である。利便施設への接近性が比較的良好な地域であるが、土地区画整理事業により利 便性が向上した東部の新興住宅地域で行われる宅地開発による供給等もあり、需要は弱含みである。需要の中心となる 価格帯は土地のみで６００万円～１１００万円程度、新築戸建物件で２１００万円～２６００万円程度と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性を重視する、一般住宅を中心とした既成住宅地域で、自己使用目的での取引が支配的である。標準地の画 地規模で経済合理性に見合う共同住宅を想定することは非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は 類似地域内の事例を採用して試算しており信頼性が高い。従って、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　関 -1                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [ 94.0] [103.0] 100 42,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は県平均を上回っている。住宅地 は土地区画整理事業が行われた東部地区が好 まれる傾向がある。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.1 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％