別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 関 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   関 -1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　中園　真一   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 40,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 関市豊岡町１丁目２３番 ｢豊岡町１－１－３１｣ ②地積 　(㎡) 310   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか小工 場も散見される住宅 地域 南6m市道 水道、下水 関口 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    65 ｍ、南    65 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 関口駅南東方 200m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 東方の笠屋地区等で宅地開発が見られるが、近隣地域周辺の開発動向は弱く地域要因に特記すべき要因が見当た らず、今後暫くの間は現状程度で推移してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市南東部ないし東部の住宅地域である。主な需要者は市内居住の１次取得者で、市外からの転入者も見 込まれる。豊岡町は関口駅の南方近くに在って、利便施設への接近性や居住環境など比較的良好な所である。最近の宅 地開発は東部の笠屋・平賀地区など新興住宅地で盛んであり、早くからの住宅地である近隣地域周辺は変動要因に乏し く、開発動向は弱い。取引の中心価格帯は土地（６０坪）で８百万円前後、建売分譲で２３～２８百万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域が所在する需給圏では利便性・居住性を重視する自用目的の取引が中心であり、これらに基づく信頼性のある 事例資料を得て、取引事例比較法を適用し実証的・客観的な比準価格を求めた。一方、手狭な対象標準地において共同 住宅を想定して収益性を測るのは困難なため、収益還元法は適用しなかった。以上から、本件では比準価格を採用して 、前年価格からの変動状況も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化が進行するも、土地取引件 数はほぼ横ばい、住宅着工数は増減をくり返 している。住宅市場はコロナ禍の影響が弱く 概ね堅調に推移。 東方の笠屋地区等の新興住宅地と比べて宅地 開発の動きが弱く、近時は安定的に推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％