鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多治見 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	多治見Ｙ３５ -64599	多治見市		貸家建付地	（　）	不整形	西16m市道、北東2m、二方路		１住居都市機能誘導区域 (70,200)
b	多治見１４ -67931	多治見市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西24.5m国道、東16m、南10m、三方路		商業都市機能誘導区域 (90,400)
c	多治見３５ -78111	多治見市		貸家建付地	（　）	台形	西20m県道、南5.6m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
d	多治見Ｙ３５ -68509	多治見市		更地	（　）	台形	北4m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (80,240)
e	多治見Ｙ３５ -80311	多治見市		貸家建付地	（　）	不整形	西4.2m市道、東2.8m、二方路		商業都市機能誘導区域 (90,252)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,227	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 75.0]	100 [ 84.6]	101,143	100 [ 75.2]	134,499	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	141,000
b	(　 ) 76,783	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.5]	82,121	100 [ 69.9]	117,484		123,000
c	(　 ) 127,574	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 95.0]	100 [ 102.7]	131,412	100 [ 92.7]	141,761		149,000
d	(　 ) 83,031	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	89,499	100 [ 67.5]	132,591		139,000
e	(　 ) 120,996	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	130,650	100 [ 80.1]	163,109		171,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -15.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 -7.6	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.6	交通・接近　 -5.1	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.1	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.9	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 148,000 円／㎡]

多治見 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,078,601	10,514,574	38,564,027	36,261,000	2,303,027	（　0.9473） 2,181,657	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	42,777,588 円　　　　（　 60,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多治見 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	293.44	ＲＣ10	2,720.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業都市機能誘導区域地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	712 ㎡	26.4 m x 27.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（３室）、２階～１０階：共同住宅（各階２ＬＤＫ×４戸）、駐車場は店舗用のみ９台

⑦有効率　 93.6 ％
の理由

共用部分（内階段、エレベータ等）を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	293.44	90.0	264.10	3,327	878,661	5.0	4,393,305
							1.0	878,661
2～ 4	住宅	269.68	94.0	253.50	1,350	342,225	2.0	684,450
							1.0	342,225
5～ 7	住宅	269.68	94.0	253.50	1,400	354,900	2.0	709,800
							1.0	354,900
8～10	住宅	269.68	94.0	253.50	1,450	367,575	2.0	735,150
							1.0	367,575
～

計		2,720.56	93.6	2,545.60		4,072,761		10,781,505
								4,072,761

⑨年額支払賃料	4,072,761 円　×　12ヶ月　＝　 48,873,132 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,545.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,296,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,873,132 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,296,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,508,457 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,660,675 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,781,505 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 102,424 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,072,761 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,315,502 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,078,601 円　　　　（　 68,931 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	多治見　　　　-507	2,560 ( 2,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,543	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,435 円/㎡　月額支払賃料（　 3,327 円/㎡）　基準階 1 F B
b	多治見　　　　-510	2,665 ( 2,581)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,290
c	多治見　　　　-537	2,499 ( 2,425)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	3,471

多治見 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,550,000 円	510,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,505,074 円	50,169,132　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 237,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,202,000 円	510,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	510,000 円	510,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	510,000 円	510,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,514,574 円　（　　　　　　 14,768 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	510,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 2,720.56 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,261,000 円（　　　　　 50,928 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,078,601 円
②総費用	10,514,574 円
③純収益　①－②	38,564,027 円
④建物等に帰属する純収益	36,261,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,303,027 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,181,657 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,064 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,777,588 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
多治見 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多治見 5-6

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　水野　隆吾

TEL.

鑑定評価額

104,000,000 円

１㎡当たりの価格

146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多治見市音羽町１丁目２２４番				②地積　(㎡)	712 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）都市機能誘導区域地区計画等 (90,400)
	1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ10	中層ビル、店舗が見られる区画整理済の商業地域	北20m市道、西側道	水道、ガス、下水	多治見 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 165 ｍ、西 135 ｍ、南 70 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

平成３０年９月に区画整理事
業による換地処分が行われた
。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

多治見駅北方

300m

法令

規制

商業
(90,400)
都市機能誘導区域
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

令和２年３月に駅北土地区画整理事業が完了し、駅近市街地は今後も商業集積が進むと予測される。新型コロナ
の影響の長期化が懸念されるなか、需要は旺盛なため、地価は今後も強含みであると予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 150,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、多治見駅周辺の商業地域である。主たる需要者は、地元法人のほか県外法人や金融機関等である。駅北
土地区画整理事業が完了し、駅南市街地再開発事業の進展により、駅周辺の繁華性は徐々に高まりを見せており、まと
まった規模の画地に対しては旺盛な需要が見受けられる。一方で、供給は限定的で、中心価格帯を把握できない状況で
ある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

土地区画整理事業地内では賃貸物件も見られるが、賃貸市場の未成熟性から、土地建物一体での投資元本に見合うだけ
の賃料設定が未だ困難な状況であるため、収益価格は低位に試算された。取引事例比較法の適用に当たっては、標準地
と同じく駅徒歩圏内の事例を中心に、事例の特徴に応じて適正に試算した結果、説得力の高い比準価格を得た。よって
、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　多治見 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 123,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[100.0]

100
[ 90.0]

[105.0]
100

146,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    143,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

多治見駅北土地区画整理地内や市内幹線道路
沿いにある商業地域の需要は堅調である。一
方、中小店舗を中心とする既成の商業地域は
住宅地化が進む。

駅北土地区画整理事業の完了及び駅南再開発
事業の進展で、駅周辺地域は今後大きく変貌
する可能性を秘める。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.7
環境　　　　　　 -11.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

多治見 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	多治見３５ -78111	多治見市		貸家建付地	（　）	台形	西20m県道、南5.6m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
b	多治見Ｙ３５ -64599	多治見市		貸家建付地	（　）	不整形	西16m市道、北東2m、二方路		１住居都市機能誘導区域 (70,200)
c	多治見１４ -67931	多治見市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西24.5m国道、東16m、南10m、三方路		商業都市機能誘導区域 (90,400)
d	多治見Ｙ３５ -80311	多治見市		貸家建付地	（　）	不整形	西4.2m市道、東2.8m、二方路		商業都市機能誘導区域 (90,252)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 127,574	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 95.0]	100 [ 102.7]	131,412	100 [ 94.8]	138,620	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	146,000
b	(　 ) 63,227	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 75.0]	100 [ 84.6]	101,143	100 [ 72.5]	139,508		146,000
c	(　 ) 76,783	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.5]	82,696	100 [ 61.5]	134,465		141,000
d	(　 ) 120,996	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	130,650	100 [ 81.8]	159,719		168,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -15.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 -7.6	環境　　　　 -34.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -6.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.9	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 150,000 円／㎡]

多治見 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地区画整理地ではあるが、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,039,847	10,123,440	36,916,407	34,839,000	2,077,407	（　0.9473） 1,967,928	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	38,586,824 円　　　　（　 54,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多治見 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	293.44	ＲＣ10	2,720.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業都市機能誘導区域地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	712 ㎡	26.4 m x 27.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（約８８㎡×３戸）、２～１０階：住宅（各階２ＬＤＫ／約６３㎡×４戸）、駐車場：９台

⑦有効率　 93.6 ％
の理由

エントランス、内階段等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	293.44	90.0	264.10	3,196	844,064	5.0	4,220,320
							1.0	844,064
2～ 3	住宅	269.68	94.0	253.50	1,300	329,550	2.0	659,100
							1.0	329,550
4～ 6	住宅	269.68	94.0	253.50	1,340	339,690	2.0	679,380
							1.0	339,690
7～ 8	住宅	269.68	94.0	253.50	1,380	349,830	2.0	699,660
							1.0	349,830
9～10	住宅	269.68	94.0	253.50	1,420	359,970	2.0	719,940
							1.0	359,970

計		2,720.56	93.6	2,545.60		3,941,834		10,415,860
								3,941,834

⑨年額支払賃料	3,941,834 円　×　12ヶ月　＝　 47,302,008 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,545.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,296,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,302,008 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,296,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 2,915,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,682,128 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,415,860 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 97,909 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,941,834 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,259,810 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,039,847 円　　　　（　 66,067 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	多治見　　　　-526	2,989 ( 2,832)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,180	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,300 円/㎡　月額支払賃料（　 3,196 円/㎡）　基準階 1 F B
b	多治見　　　　-529	3,430 ( 3,330)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,430
c	多治見　　　　-520	2,633 ( 2,631)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,291

多治見 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,450,000 円	490,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,457,940 円	48,598,008　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 237,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,998,000 円	490,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	490,000 円	490,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	490,000 円	490,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,123,440 円　（　　　　　　 14,218 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	490,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 2,720.56 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	34,839,000 円（　　　　　 48,931 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,039,847 円
②総費用	10,123,440 円
③純収益　①－②	36,916,407 円
④建物等に帰属する純収益	34,839,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,077,407 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,967,928 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,764 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,586,824 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,200 円／㎡）