鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多治見 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	多治見Ｙ３５ -64647	多治見市		建付地	（　）	不整形	西13.5m県道、南4.5m、角地		準住居居住誘導区域 (70,200)
b	多治見Ｙ３１ -60856	多治見市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m県道、中間画地		準工土砂災害警戒区域 (60,200)
c	多治見Ｙ３５ -60988	多治見市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西9m県道、中間画地		準工土砂災害警戒区域 (60,200)
d	多治見Ｙ３５ -73015	多治見市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,200)
e	多治見Ｙ３５ -65475	多治見市		更地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,909	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	36,204	100 [ 126.6]	28,597	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	29,200
b	(　 ) 25,487	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	25,207	100 [ 84.6]	29,796		30,400
c	(　 ) 12,355	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	13,388	100 [ 58.3]	22,964		23,400
d	(　 ) 30,435	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,735	100 [ 92.1]	32,286		32,900
e	(　 ) 18,704	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	17,926	100 [ 63.2]	28,364		28,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.7	交通・接近　 +31.4	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.1	交通・接近　 +13.2	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 +11.2	環境　　　　 -43.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.8	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,000 円／㎡]

多治見 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,958,616	1,189,548	4,769,068	4,161,080	607,988	（　0.9703） 589,931	（ 5.8 - 0.1 ） 5.7％
	⑧収益価格	10,349,667 円　　　　（　 11,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多治見 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	187.00	Ｓ2	374.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商都市機能誘導区域	90 ％	300 ％	300 ％	924 ㎡	31.0 m x 35.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	187.00	100.0	187.00	1,704	318,648	5.0	1,593,240
							1.0	318,648
2～ 2	共同住宅	187.00	100.0	187.00	1,125	210,375	2.0	420,750
							0.0	0
～

～

～

計		374.00	100.0	374.00		529,023		2,013,990
								318,648

⑨年額支払賃料	529,023 円　×　12ヶ月　＝　 6,348,276 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,348,276 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 507,862 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,840,414 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,013,990 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,529 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 318,648 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 99,673 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,958,616 円　　　　（　 6,449 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	多治見　　　　-516	2,334 ( 2,264)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,030	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,759 円/㎡　月額支払賃料（　 1,704 円/㎡）　基準階 1 F B
b	多治見　　　　-523	1,948 ( 1,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	1,679
c	多治見　　　　-542	1,913 ( 1,910)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	1,568

多治見 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	269,500 円	53,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	190,448 円	6,348,276　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 549,700 円	53,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,900 円	53,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,900 円	53,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,189,548 円　（　　　　　　 1,287 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,900,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0772	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0735 × 30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,161,080 円（　　　　　 4,503 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,958,616 円
②総費用	1,189,548 円
③純収益　①－②	4,769,068 円
④建物等に帰属する純収益	4,161,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	607,988 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	589,931 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 638 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,349,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
多治見 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多治見 5-5

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　牧野　信人

TEL.

鑑定評価額

26,900,000 円

１㎡当たりの価格

29,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多治見市笠原町字向島２４６９番４外				②地積　(㎡)	924 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）都市機能誘導区域 (90,300)
	台形 1:1.2	店舗ＲＣ2	店舗、スーパー、銀行等が散在する商業地域	西15m県道、北側道	水道、下水	多治見 4.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗付住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

多治見駅南東方

4.8km

法令

規制

近商
(80,300)
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

郊外の笠原町内の幹線道路沿いの商業地で、近年、新規出店は皆無に近い。地場産業の窯業の低迷による地域の
衰退に歯止めがかからない。従来から地価の下落が続き、将来も弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗付住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、多治見市郊外の幹線道路沿いの商業地が圏域である。需要者の中心は、個人及び法人事業者であるが、
近年、新規出店及び既存店舗の入れ替わりは皆無に近い。地場産業の衰退的な笠原町で、人口の流出が著しく、中心商
業地に顧客が吸引され、繁華性及び市場競争力が弱く、需要は乏しい。郊外の商業地としての態様は、事業用借地が主
流で、商業地取引も、当事者属性及び画地規模等が多様で、需要の中心となる価格帯を見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は多治見市郊外に所在し、投資目的の収益物件は例外的である。不動産の収益性によって地価が形成されるに
は至っておらず、収益価格は結果的に低く試算された。一方で同地域は、自用の商業用途を目的とする取引が中心であ
り、市場の実態を反映した比準価格が、説得性を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、さらに代表
標準地からの検討を考慮し、単価と総額との関連等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　多治見 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 66,100 円／㎡

[100.5]
100

100
[100.0]

100
[233.0]

[102.0]
100

29,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

多治見駅北区画整理地内の新興商業地の出現
、駅南地区市街地再開発ビルの開業及び国道
１９号の路線商業地等、市内は多極化の様相
にある。

郊外の路線商業地域で、中心部の商業地域に
比して、衰退傾向は変わらず、特段の地域要
因の変動要因は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　 +37.4
環境　　　　　　 +65.5
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

多治見 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	多治見３５ -71128	多治見市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北東6m、角地		１住居居住誘導区域 (70,200)
b	多治見Ｙ３１ -60856	多治見市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m県道、中間画地		準工土砂災害警戒区域 (60,200)
c	多治見Ｙ３５ -73015	多治見市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,200)
d	多治見３５ -65822	多治見市		更地	（　）	長方形	東3.6m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,075	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	23,010	100 [ 77.2]	29,806	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	30,400
b	(　 ) 25,487	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	25,207	100 [ 86.6]	29,107		29,700
c	(　 ) 30,435	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,857	100 [ 98.1]	30,435		31,000
d	(　 ) 47,343	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	46,874	100 [ 146.5]	31,996		32,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.1	交通・接近　 +13.2	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.1	交通・接近　 +35.1	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.2	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,700 円／㎡]

多治見 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,011,015	1,192,443	4,818,572	4,161,080	657,492	（　0.9703） 637,964	（ 5.8 - 0.1 ） 5.7％
	⑧収益価格	11,192,351 円　　　　（　 12,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多治見 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	187.00	Ｓ2	374.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商都市機能誘導区域	90 ％	300 ％	300 ％	924 ㎡	31.0 m x 35.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階共同住宅、２ＤＫ×４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	187.00	100.0	187.00	1,772	331,364	5.0	1,656,820
							1.0	331,364
2～ 2	共同住宅	187.00	100.0	187.00	1,100	205,700	2.0	411,400
							0.0	0
～

～

～

計		374.00	100.0	374.00		537,064		2,068,220
								331,364

⑨年額支払賃料	537,064 円　×　12ヶ月　＝　 6,444,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に相当する共益費はなく、非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており、非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,444,768 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 515,581 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,929,187 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,068,220 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,028 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 331,364 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 62,800 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,011,015 円　　　　（　 6,505 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	多治見　　　　-514	1,928 ( 1,925)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,835	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,810 円/㎡　月額支払賃料（　 1,772 円/㎡）　基準階 1 F B
b	多治見　　　　-522	1,883 ( 1,880)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,792
c	多治見　　　　-542	1,913 ( 1,910)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,875

多治見 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	269,500 円	53,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	193,343 円	6,444,768　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 549,700 円	53,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,900 円	53,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,900 円	53,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,192,443 円　（　　　　　　 1,291 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,900,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0772	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0735 × 30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,161,080 円（　　　　　 4,503 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,011,015 円
②総費用	1,192,443 円
③純収益　①－②	4,818,572 円
④建物等に帰属する純収益	4,161,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	657,492 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	637,964 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 690 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,192,351 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,100 円／㎡）