鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多治見 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	多治見１４ -67931	多治見市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西24.5m国道、東16m、南10m、三方路		商業都市機能誘導区域 (90,400)
b	多治見Ｙ３５ -64584	多治見市		建付地	（　）	不整形	北東7m市道、南東5m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,400)
c	多治見Ｙ３５ -64599	多治見市		貸家建付地	（　）	不整形	西16m市道、北東2m、二方路		１住居都市機能誘導区域 (70,200)
d	多治見３５ -71106	多治見市		更地	（　）	不整形	西5m市道、北3m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,300)
e	多治見３５ -59518	多治見市		建付地	（　）	袋地等	西16m市道、中間画地		１住居都市機能誘導区域 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,783	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.5]	82,696	100 [ 144.7]	57,150	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,200
b	(　 ) 60,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	61,798	100 [ 90.6]	68,210		68,200
c	(　 ) 63,227	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 75.0]	100 [ 84.6]	101,143	100 [ 150.9]	67,027		67,000
d	(　 ) 63,508	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 89.2]	71,696	100 [ 92.9]	77,175		77,200
e	(　 ) 26,210	100 [ 60.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 60.0]	73,388	100 [ 108.8]	67,452		67,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.6	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -6.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.6	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 +4.1	環境　　　　 +54.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -15.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.4	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.9	その他　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +15.0
e	売急ぎ	％／月 +0.10	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,400 円／㎡]

多治見 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,610,591	1,220,895	4,389,696	4,125,080	264,616	（　0.9450） 250,062	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	4,630,778 円　　　　（　 35,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多治見 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	104.00	ＲＣ3	312.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防都市機能誘導区域	90 ％	400 ％	400 ％	131 ㎡	12.0 m x 11.0 m	前面道路：県道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階及び３階：事務所でフロア貸し

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

内階段等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	104.00	81.4	84.66	2,392	202,507	5.0	1,012,535
							0.0	0
2～ 3	事務所	104.00	81.4	84.66	1,793	151,795	5.0	758,975
							0.0	0
～

～

～

計		312.00	81.4	253.98		506,097		2,530,485
								0

⑨年額支払賃料	506,097 円　×　12ヶ月　＝　 6,073,164 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 253.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,073,164 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 485,853 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,587,311 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,530,485 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,280 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,610,591 円　　　　（　 42,829 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	多治見　　　　-512	2,679 ( 2,597)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,576	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,402 円/㎡　月額支払賃料（　 2,392 円/㎡）　基準階 1 F B
b	多治見　　　　-513	2,416 ( 2,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,465
c	多治見　　　　-523	1,948 ( 1,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,164

多治見 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	281,000 円	56,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	182,195 円	6,073,164　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 573,200 円	56,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,200 円	56,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,200 円	56,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,220,895 円　（　　　　　　 9,320 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,200,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 312.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,125,080 円（　　　　　 31,489 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,610,591 円
②総費用	1,220,895 円
③純収益　①－②	4,389,696 円
④建物等に帰属する純収益	4,125,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	264,616 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	250,062 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,909 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,630,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
多治見 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多治見 5-2

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　渡邉　貴紀

TEL.

鑑定評価額

8,690,000 円

１㎡当たりの価格

66,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多治見市宮前町１丁目８８番１				②地積　(㎡)	131 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）都市機能誘導区域 (90,400)
	1:1	事務所ＲＣ3	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	東14m県道	水道、ガス、下水	多治見 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４ｍ県道

交通

施設

多治見駅北東方

750m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

駅南側に店舗や事務所が建ち並ぶ旧来からの商業地域であり、土地利用に大きな変化はないものの、駅徒歩圏で
の旺盛な土地需要を背景に、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、多治見駅を中心に広がる商業地域あるいは住商混在地域であり、特に駅南側の幹線道路沿いの商業地域
と強い価格牽連性を有している。中心となる需要者は、地元法人や個人事業主であるが、個人による駅近物件に対する
旺盛な需要を背景に居住目的での購入も考えられる。駅周辺での供給物件が少なく、また散発的に発生する取引も規模
や画地条件にバラツキがあり、中心価格帯を掴みにくい状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺に事業用賃貸物件は少なく自用の店舗や事務所が大半であり、賃貸市場の成熟の程度が低いことから、収益還元法
における各適用数値の信頼性はやや弱い。一方、取引事例比較法の適用に当たっては、近隣地域周辺の事例の収集・採
用に努めた結果、地域の特性を反映した説得力の高い比準価格を得られた。したがって、比準価格を重視して収益価格
を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

完了した駅北の区画整理事業に加え、工事が
進捗する駅南の市街地再開発事業により、駅
周辺の競争力はさらに強化されつつある。

市街地再開発事業の進捗に伴い、駅南側徒歩
圏内における土地需要は強まりつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

多治見 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	多治見３５ -71106	多治見市		更地	（　）	不整形	西5m市道、北3m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,300)
b	多治見Ｙ３５ -68517	多治見市		建付地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、南2.8m、西6m、三方路		商業都市機能誘導区域 (100,360)
c	多治見３８ -67838	多治見市		更地	（　）	長方形	北6m市道、東3.6m、角地		１住居居住誘導区域 (70,200)
d	多治見３８ -65713	多治見市		建付地	（　）	ほぼ整形	北4m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,508	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 89.2]	71,696	100 [ 106.9]	67,068	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,100
b	(　 ) 63,224	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	66,622	100 [ 97.1]	68,612		68,600
c	(　 ) 61,882	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,758	100 [ 90.5]	68,241		68,200
d	(　 ) 64,474	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	65,592	100 [ 94.5]	69,410		69,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.4	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -9.8	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.2	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.1	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,600 円／㎡]

多治見 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,844,306	1,268,084	4,576,222	4,293,900	282,322	（　0.9450） 266,794	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	4,940,630 円　　　　（　 37,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多治見 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	104.00	ＲＣ3	312.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防都市機能誘導区域	90 ％	400 ％	400 ％	131 ㎡	12.0 m x 11.0 m	前面道路：県道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～３階：事務所、各フロア貸し、駐車場：なし

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

内階段等の共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	104.00	81.4	84.66	2,395	202,761	5.0	1,013,805
							0.0	0
2～ 3	事務所	104.00	81.4	84.66	1,916	162,209	5.0	811,045
							0.0	0
～

～

～

計		312.00	81.4	253.98		527,179		2,635,895
								0

⑨年額支払賃料	527,179 円　×　12ヶ月　＝　 6,326,148 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 253.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,326,148 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 506,092 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,820,056 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,635,895 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,250 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,844,306 円　　　　（　 44,613 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	多治見　　　　-505	2,914 ( 2,907)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,534	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,405 円/㎡　月額支払賃料（　 2,395 円/㎡）　基準階 1 F B
b	多治見　　　　-512	2,679 ( 2,597)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,302
c	多治見　　　　-530	2,855 ( 2,769)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,379

多治見 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	292,500 円	58,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	189,784 円	6,326,148　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 596,700 円	58,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,500 円	58,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,500 円	58,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,268,084 円　（　　　　　　 9,680 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,500,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 312.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,293,900 円（　　　　　 32,778 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,844,306 円
②総費用	1,268,084 円
③純収益　①－②	4,576,222 円
④建物等に帰属する純収益	4,293,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	282,322 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	266,794 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,037 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,940,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,700 円／㎡）