別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 多治見 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多治見 -16 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　荒山　徳統   TEL.

鑑定評価額 8,160,000 円  １㎡当たりの価格 25,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多治見市旭ケ丘６丁目３１番 ②地積 　(㎡) 325   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 居住誘導区域 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 西5.2m市道 水道、ガス、下水 根本 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 開発時期が古い丘陵地にある 住宅団地 街 路 基準方位　北、５． ２ｍ市道 交通 施設 根本駅北東方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に位置する旧式化した住宅団地であり選好性の低下を反映して衰退傾向にて推移と予測。需給はコロナ禍 と選好性低下に起因した需要減を反映して依然として弱含みのため地価は下落傾向推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は多治見市内の価格的な牽連関係を有する住宅地域。主たる需要者は地縁性を有する市内在住者、市内通勤 者が中心となる。需要が持続的な減退傾向にある鉄道駅や市内中心市街地から徒歩圏外かつ丘陵地に位置する旧式化し た住宅団地の需給は新型コロナに起因した需要減も反映して弱含みである。総額７００～９００万円程度の住居新築を 前提とした更地購入取引よりも中古住宅の取引が主流で需要中心価格帯は総額１０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり共同住宅等賃貸用建物は所在していない。収益性よりもむしろ居住の快適性・利便 性を重視する地域であるため新築建物の賃貸借を想定し対象標準地の収益価格を求めること自体に現実的妥当性が認め られず収益還元法は適用できなかった。本件では地域的・価格的牽連性を有する取引事例より試算した比準価格を妥当 と判断して採用し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記の如く鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多治見 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,200 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [101.0] 100 [135.1] [101.0] 100 25,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向。コロ ナ禍により減少に転じた取引件数は回復傾向 にある。取引価格は上昇基調地域と下落基調 地域が混在する。 需要者の選好性の低下が続いていることの他 は地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.6 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　 +31.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％