別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 多治見 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多治見 -15 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　隆吾   TEL.

鑑定評価額 8,960,000 円  １㎡当たりの価格 33,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多治見市明和町４丁目５番４５１ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 居住誘導区域 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 多治見 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    25 ｍ、南   190 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年前後に、開発され た戸建住宅団地である。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 多治見駅北西方 4.3km 法令 規制 ２低専 (60,150) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 昭和５０年前後に、開発された熟成した郊外の戸建住宅団地である。長らく地価は安定状態にあったが、土地取 引は減少傾向にあり、他の類似住宅団地と同様、地価は弱含み傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、多治見市北部郊外の住宅団地。需要者の中心は、主に名古屋方面への勤務を前提とした一次取得者層で ある。中心市街地内の住宅地の地価が強含みであるのに対し、利便性に劣る郊外の住宅団地の地価は弱含みと、価格傾 向の二極化が進むなか、標準地の存する住宅団地では、需要がやや弱含む。需要の中心価格帯は、熟成した住宅団地の ため、中古住宅取引が中心で、中古住宅については、１，２００万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅団地内に所在し、居住環境に着目した自用目的の取引が中心である。戸建賃貸は転勤等のケース が散見される程度で、新規賃貸建物等の収益物件はほぼ皆無で、規範性のある賃貸事例は無いため、収益還元法は適用 しない。比準価格は、標準地と価格牽連性を有する市北部郊外の住宅団地を中心に収集選択し、価格決定も精査検討し ており、実証的で信頼性は高い。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　多治見（県） -2            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     34,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平成２０年以降多治見市の人口減少が続いて いる。多治見駅徒歩圏の堅調な住宅地需要に 対し、郊外の住宅地需要は減少し、二極化が 進んでいる。 昭和５０年前後に開発された、熟成した郊外 の住宅団地で、価格形成に影響を与える地域 要因の変動は特に見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％ -0.9 ％