別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 多治見 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多治見 -13 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　正雄   TEL.

鑑定評価額 6,300,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多治見市小泉町６丁目１１５番２６ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 小泉 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   115 ｍ、西    65 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 小泉駅南西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ小泉駅周辺の丘陵地に小規模開発された分譲住宅地で熟成しており同用途的特性を維持しつつ推移すると予 測。新型コロナ第６波、変異株の検出等への懸念に基づく先行き不透明感から地価は弱含みで推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ太多線沿線を中心とした多治見市北部の住宅団地を主とする住宅地全般。需要者の中心は市内、ある いは名古屋方面の事業所に勤務する勤労者であるが一定規模以上については分譲目的の不動産業者等も需要者となる。 分譲住宅地として熟成しており土地供給は散発的である。需要の中心は土地４００万円～１，０００万円前後。新築戸 建住宅については近隣地域内には見られないがＪＲ小泉駅周辺の建売分譲価格は２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信頼性の高い資料を選択、採用して試算しており実証的である。収益還元法 については、当該地域の需要者の中心は戸建住宅の自己利用を目的とする個人であり、近隣地域内には収益不動産も立 地しない。更に対象標準地の規模から共同住宅建設を想定することは合理性を欠くので同手法は非適用とした。よって 市場の実態を反映した比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多治見 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [115.0] [100.0] 100 31,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平成２０年以降人口の減少傾向が続いている 。多治見駅徒歩圏の住宅地の需要が堅調に対 し、郊外の住宅地需要は減少し２極化が進ん でいる。 宅地分譲された住宅地域として用途的に熟成 、安定している。地域要因に大きな変動は見 られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.8 交通・接近　　　 +19.5 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％