鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多治見 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	多治見３６ -78126	多治見市		底地	（　）	ほぼ正方形	東4m市道、中間画地		準工都市機能誘導区域 (60,200)
b	多治見Ｙ３５ -65505	多治見市		建付地	（　）	長方形	西3m市道、北3m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,240)
c	多治見Ｙ３５ -64584	多治見市		建付地	（　）	不整形	北東7m市道、南東5m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,400)
d	多治見Ｙ３５ -68509	多治見市		更地	（　）	台形	北4m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (80,240)
e	多治見Ｙ３５ -64555	多治見市		建付地	（　）	正方形	東7.5m市道、南4.5m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 31,426) 62,852	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	62,479	100 [ 96.8]	64,544	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	64,500
b	(　 ) 51,696	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	53,850	100 [ 85.7]	62,835		62,800
c	(　 ) 60,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	61,798	100 [ 105.1]	58,799		58,800
d	(　 ) 83,031	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	89,499	100 [ 146.9]	60,925		60,900
e	(　 ) 64,962	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	62,858	100 [ 100.4]	62,608		62,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.1	交通・接近　 -5.7	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.1	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.8	環境　　　　 +46.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +4.5
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,300 円／㎡]

多治見 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,874,951	357,468	1,517,483	1,341,010	176,473	（　0.9686） 170,932	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	3,351,608 円　　　　（　 16,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多治見 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	59.62	ＬＳ2	119.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業都市機能誘導区域	90 ％	400 ％	330 ％	207 ㎡	11.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

メゾネットタイプ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネット形式のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	59.62	100.0	59.62	1,274	75,956	2.0	151,912
							1.0	75,956
～

～

～

～

計		119.24	100.0	119.24		151,912		303,824
								151,912

⑨年額支払賃料	151,912 円　×　12ヶ月　＝　 1,822,944 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 119.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,822,944 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 95,947 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,822,997 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	303,824 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,886 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 151,912 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 49,068 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,874,951 円　　　　（　 9,058 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	多治見　　　　-6	1,339 ( 1,282)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,275	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,312 円/㎡　月額支払賃料（　 1,274 円/㎡）　基準階 1 F B
b	多治見　　　　-36	1,154 ( 1,151)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,282
c	多治見　　　　-40	1,172 ( 1,172)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,379

多治見 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	66,800 円	16,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	57,568 円	1,918,944　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 170,300 円	16,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,700 円	16,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,700 円	16,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 357,468 円　（　　　　　　 1,727 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9686

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,700,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 119.24 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0803	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0658 ×　 40 ％　＋　0.0863 × 40 ％　＋ 0.0971 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,341,010 円（　　　　　 6,478 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,874,951 円
②総費用	357,468 円
③純収益　①－②	1,517,483 円
④建物等に帰属する純収益	1,341,010 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	176,473 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	170,932 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 826 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,351,608 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
多治見 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多治見 -11

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　荒山　徳統

TEL.

鑑定評価額

12,700,000 円

１㎡当たりの価格

61,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	49,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多治見市大正町１丁目１５番				②地積　(㎡)	207 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）都市機能誘導区域 (90,330)
	1:1.5	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	北5.5m市道	水道、ガス、下水	多治見 870m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、５．
５ｍ市道

交通

施設

多治見駅北東方

870m

法令

規制

商業
(80,330)
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

需要の底堅いＪＲ多治見駅徒歩圏内の既成住宅地域であり現状維持にて推移と予測。強い選好性と供給量自体が
少数であることも相まって引き続き需給は強含みにて推移と予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は精華小学校校区内住宅地域を中心に多治見市内の価格的な牽連関係を有する住宅地域を含む。主たる需要
者は市内在住者、鉄道駅との接近性及び閑静な居住環境に着目する名古屋市方面へ通勤する勤労者である。コロナ禍に
起因した需要に対するマイナスの影響は殆どなく供給量自体が少ないこととも相まって引き続き需給は強含みにて推移
と予測する。需要中心価格帯の把握は困難であるが土地坪当たり２０～２１万円程度と推定する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地が所在する既成住宅地域には賃貸物件も見られるが収益性に基づき新規の土地取得を前提に賃貸用建物を建
設し賃貸に供する需要者は皆無に等しく自用目的の取引が中心的である。本件では信頼性を有する取引事例を収集でき
たことから市場性を反映した比準価格を妥当と判断して採用し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地からの検討
も踏まえて上記の如く鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　多治見 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 82,300 円／㎡

[102.9]
100

100
[102.0]

100
[134.8]

[100.0]
100

61,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向。コロ
ナ禍により減少に転じた取引件数は回復傾向
にある。取引価格は上昇基調地域と下落基調
地域が混在する。

地域要因に目立った変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.2
交通・接近　　　  +7.2
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +26.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

多治見 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	多治見Ｙ３６ -64619	多治見市		建付地	（　）	不整形	東5m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,200)
b	多治見Ｙ３５ -64555	多治見市		建付地	（　）	正方形	東7.5m市道、南4.5m、角地		１住居 (70,200)
c	多治見Ｙ３５ -68495	多治見市		建付地	（　）	台形	南東6m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (80,360)
d	多治見３６ -78126	多治見市		底地	（　）	ほぼ正方形	東4m市道、中間画地		準工都市機能誘導区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,803	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	55,449	100 [ 90.4]	61,337	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,300
b	(　 ) 64,962	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	62,858	100 [ 102.8]	61,146		61,100
c	(　 ) 65,533	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,647	100 [ 116.6]	57,159		57,200
d	(　 31,426) 62,852	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	62,479	100 [ 94.9]	65,837		65,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +17.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,400 円／㎡]

多治見 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地域に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,944,608	375,164	1,569,444	1,341,010	228,434	（　0.9686） 221,261	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	4,338,451 円　　　　（　 21,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多治見 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層共同住宅	59.62	ＬＳ2	119.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業都市機能誘導区域	90 ％	400 ％	330 ％	207 ㎡	11.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

メゾネット２戸（間取り２ＬＤＫ）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	59.62	100.0	59.62	1,261	75,200	2.0	150,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		119.24	100.0	119.24		150,400		300,800
								0

⑨年額支払賃料	150,400 円　×　12ヶ月　＝　 1,804,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 119.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,804,800 円　　×　　％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 7,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,941,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	300,800 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,008 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,944,608 円　　　　（　 9,394 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	多治見　　　　-6	1,339 ( 1,282)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,275	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,263 円/㎡　月額支払賃料（　 1,261 円/㎡）　基準階 1 F B
b	多治見　　　　-16	1,313 ( 1,311)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,250
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多治見 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	83,500 円	16,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	58,464 円	1,948,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 170,300 円	16,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,700 円	16,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,700 円	16,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 375,164 円　（　　　　　　 1,812 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9686

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,700,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 119.24 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0803	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0658 ×　 40 ％　＋　0.0863 × 40 ％　＋ 0.0971 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,341,010 円（　　　　　 6,478 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,944,608 円
②総費用	375,164 円
③純収益　①－②	1,569,444 円
④建物等に帰属する純収益	1,341,010 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	228,434 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	221,261 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,069 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,338,451 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,000 円／㎡）