別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 多治見 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多治見 -9 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　貴紀   TEL.

鑑定評価額 4,270,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多治見市北丘町７丁目６番６６ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い閑静な住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 根本 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    85 ｍ、南    75 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年代に開発された郊 外の住宅団地 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 根本駅北西方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に位置する熟成した住宅団地であり、団地内居住者の高齢化が顕著であり、売物件も多いことから、今後 も地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、多治見市北部の住宅地域であり丘陵地の開発時期の古い住宅団地との代替競争関係が強い。中心となる 需要者は、市内在住者あるいは周辺市町在住の市内通勤者である。居住者の高齢化や相続を起因とする売物件が多く、 大半は中古住宅の取引であり、中心価格帯は総額１，０００万円程度であるが、一部には建物取壊し後の更地取引も見 受けられ、土地総額４００～５００万円程度の物件が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅団地に位置しており、自己居住目的での取引が中心である。転勤等に伴う一時的利用としての貸家 供給が一部には見られるものの、アパート等の賃貸物件は見受けられず、賃貸市場が未成熟であるため、比準価格のみ の試算となった。本件比準価格は、価格牽連性の強い多治見市北部の住宅団地内の４事例より試算されており、実証性 に優れている。したがって、代表標準地との均衡に留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多治見 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,200 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [101.0] 100 [144.8] [100.0] 100 23,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市外縁部の住宅団地や集落部では人口の高齢 化に伴い、供給物件が増加傾向にあるが、総 じて需要は弱い。 いわゆるウッドショックや半導体不足による 住宅設備機器の納入遅れ等を背景として、中 古住宅の需要はやや好転している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.4 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％