別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 多治見 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多治見 -8 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　隆吾   TEL.

鑑定評価額 5,690,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多治見市山吹町２丁目５番３ ②地積 　(㎡) 316   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅のほか、農 家、工場も混在する 住宅地域 北4m市道 水道 多治見 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   110 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 多治見駅北東方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 多治見市郊外の市街化調整区域内に存する住宅地である。近年周辺の道路交通網は整備されているが、土地取引 はほとんど見られず、今後も地価は弱含み傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、多治見市郊外の市街化調整区域である。需要者の中心は、多治見市内の居住者と考えられる。近隣地域 周辺は近年道路が整備され系統及び連続性の向上が見られるも、当該地域における不動産市場は静態的でほとんど取引 は見られない。市郊外の外延部に広がる市街化調整区域内では、土地利用は制限されているため、市場は限定的で、特 に市内北部を除くと取引は非常に少なく、中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は、賃貸市場が極めて未成熟であることから、収益価格は試算しない。標準地は市街化調整区域内 の住宅地域に存し、ほとんど取引が見られないものの、一般に市内における市街化調整区域内の取引は自用目的の取引 が大半である。比準価格は、市内の市街化調整区域内の取引事例を価格判定の基礎としており、実証性が高く一定の説 得力がある。よって、市場性を反映している比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平成２０年以降多治見市の人口減少が続いて いる。多治見駅徒歩圏の堅調な住宅地需要に 対し、郊外の住宅地需要は減少し、二極化が 進んでいる。 多治見市東方の市街化調整区域内に存する既 存の住宅地で、近年周辺の道路交通網は整備 されているが、土地取引はほぼ無い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％