別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 多治見 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多治見 -4 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　隆吾   TEL.

鑑定評価額 7,980,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多治見市市之倉町９丁目１９８番３外 ②地積 　(㎡) 399   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか空地 等も見られる住宅地 域 北7.8m市道 水道、下水 古虎渓 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、７． ８ｍ市道 交通 施設 古虎渓駅東方 2.6km 法令 規制 準工 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 多治見市南部郊外に位置し、旧来から窯業関連産業とともに発展した地域。地縁性が強く、不動産市場の参加者 はほぼ地域内の居住者が中心である。近時は、窯業関連の長期低迷等から地価下落の継続が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市之倉町、滝呂町、笠原町等の中小工場等も混在する旧来からの住宅地域をはじめ多治見市南部の住宅地 域。需要者の中心は、地縁性を有する居住者である。過疎化及び高齢化に加え窯業関連産業の低迷が地価に与える影響 は大きく、需要は低調で取引は減少している。無秩序に市街化しており、道路幅員の狭い地域も多く、幅員による需要 格差は大きい。不動産市場が希薄で、取引価格にばらつきがあるため、需要の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 多治見市中心市街地から離れた郊外に位置し、自用目的の取引が大半であり、新規賃貸建物は殆ど見られず、賃貸市場 が未成熟であることから、収益価格は試算しない。取引事例比較法においては、多治見市内の住工混在地域の取引事例 を採用したが、地縁的選好性が強いため、慎重に地域要因比較を行った。実証的で信頼性が高い比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多治見 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [178.5] [100.0] 100 20,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平成２０年以降多治見市の人口減少が続いて いる。多治見駅徒歩圏の堅調な住宅地需要に 対し、郊外の住宅地需要は減少し、二極化が 進んでいる。 地場産業である窯業の低迷から市内で最も人 口が減少している地域の一つであり、地域の 衰退傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.5 交通・接近　　　 +32.1 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％