別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 多治見 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多治見 -2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　貴紀   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多治見市宝町３丁目１７８番３ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、事 務所等が混在する住 宅地域 西6m市道 水道、下水 多治見 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   185 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 路線商業地域背後の住宅地域 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 多治見駅北西方 1.7km 法令 規制 ２住居 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 底堅い需要を背景に近隣地域周辺の幹線道路背後の農地や未利用地に対しては、不動産業者等による強気な価格 での仕入れ購入も見受けられるため、今後も地価は強含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街地中心部周辺の比較的利便性の高い住宅地域である。中心となる需要者は、市内在住あるいは周辺 市町在住の住宅取得目的の個人である。近隣地域の周辺では、底堅い需要を背景に不動産業者等による割高な価格での 土地仕入れも見受けられ、地価は強含みで推移している。市場における中心価格帯は、土地総額１，２００～１，５０ ０万円程度、土地建物総額３，０００～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺のアパート等は、旧来からの地主が５００㎡以上の遊休地の有効活用を目的として建設されたものが大半であり、 対象標準地の画地規模では、アパート建設の実現性が乏しいため、収益還元法を適用できなかった。主たる需要者であ る居住目的の個人は、専ら地域の取引価格水準や他の売物件価格との比較検討により、購入の意思決定を行っているこ とから、代表標準地との均衡に留意の上、市場性を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多治見 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,300 円／㎡ [102.7] 100 100 [102.0] 100 [138.0] [100.0] 100 60,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症は未だ終息に至っ ていないが、市内の不動産取引件数は安定的 に推移しており、駅周辺では需要過多の状況 である。 地域要因に大きな変動はないが、不動産業者 等による用地取得は競争が激化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.2 交通・接近　　　 +21.1 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％