鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高山 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	高山４０ -66574	高山市		建付地	（　）	ほぼ整形	南15m国道、中間画地		商業高度地区最高22m (100,400)
b	高山Ｙ４４ -65591	高山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.1m市道、中間画地		（都）商業高度地区最高31m (90,366)
c	高山Ｙ４４ -944002	高山市		更地	（　）	ほぼ整形	東20m市道、北14m、角地		（都）商業高度地区最高31m (100,400)
d	高山Ｙ４４ -73134	高山市		更地	（　）	ほぼ整形	北東5m市道、中間画地		（都）近商高度地区最高13m 伝建地区 (90,300)
e	高山Ｙ４０ -64781	高山市		底地	（　）	ほぼ整形	北19.3m国道、中間画地		（都）商業高度地区最高16m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 160,844	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	170,673	100 [ 77.7]	219,656	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	220,000
b	(　 ) 226,603	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	217,539	100 [ 73.5]	295,971		296,000
c	(　 ) 302,495	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	270,871	100 [ 88.0]	307,808		308,000
d	(　 ) 87,671	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	119,608	100 [ 81.0]	147,664		148,000
e	(　 73,828) 147,656	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	141,011	100 [ 68.9]	204,660		205,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.7	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.8	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 255,000 円／㎡]

高山 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,721,807	4,425,612	16,296,195	12,504,400	3,791,795	（　0.9726） 3,687,900	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	72,311,765 円　　　　（　 157,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高山 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	270.00	Ｓ4	1,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火高度地区最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	460 ㎡	22.0 m x 25.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所。フロア貸しを想定。

⑦有効率　 81.5 ％
の理由

エントランス、廊下等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	81.5	220.00	3,020	664,400	5.0	3,322,000
							0.0	0
2～ 4	事務所	270.00	81.5	220.00	1,780	391,600	5.0	1,958,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,080.00	81.5	880.00		1,839,200		9,196,000
								0

⑨年額支払賃料	1,839,200 円　×　12ヶ月　＝　 22,070,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 880.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,070,400 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,434,576 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,635,824 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,196,000 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 85,983 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,721,807 円　　　　（　 45,047 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	高山　　　　-516	1,436 ( 1,408)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 60.0]	2,519	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,033 円/㎡　月額支払賃料（　 3,020 円/㎡）　基準階 1 F B
b	高山　　　　-519	1,702 ( 1,671)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 60.0]	3,546
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高山 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	688,000 円	172,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	662,112 円	22,070,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 977,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,754,400 円	172,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	172,000 円	172,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	172,000 円	172,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,425,612 円　（　　　　　　 9,621 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	172,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,504,400 円（　　　　　 27,183 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,721,807 円
②総費用	4,425,612 円
③純収益　①－②	16,296,195 円
④建物等に帰属する純収益	12,504,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,791,795 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,687,900 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,017 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,311,765 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
高山 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高山 5-2

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　小池　育生

TEL.

鑑定評価額

115,000,000 円

１㎡当たりの価格

251,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高山市花里町６丁目２５番２外				②地積　(㎡)	460 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最高31m (100,400)
	1:1.2	事務所ＲＣ3	店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域	西20m県道	水道、下水	高山 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

高山駅北東方

150m

法令

規制

（都）商業
(100,400)
防火
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

駅前地区においては、アフターコロナを見据えた複数のホテル開発計画が認められるが、オミクロン株の登場に
より、先行きに対する不透明感が再び増している。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 258,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 153,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

当該地域は、全国有数の観光地の玄関口である為、同一需給圏は、広域的には県内外の有名観光地であるが、特に価格
牽連性が認められるのは高山市中心部の商業地域と判定した。インバウンドの蒸発、国内観光客の大幅減少により、厳
しい状況が続いている。需要者層は地元法人のほか、県外の投資家、全国規模の企業が想定される。取引規模等の個別
性が強いことから中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域で、テナントビルも一部に見られるが、自用物件が中心である為、自用の店舗
等事業用地としての市場性が重視される傾向にある。よって、相対的に説得力が優る試算価格は比準価格であると判断
した。本評価に際しては市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して代表標準地との検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高山 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 303,000 円／㎡

[ 90.4]
100

100
[100.0]

100
[108.5]

[100.0]
100

252,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    255,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

インバウンドの蒸発、国内観光客の減少等に
より、稼働率が低下した宿泊事業者もみられ
るが、アフターコロナを見据えたホテル投資
も散見される。

駅東口には複数のホテル開発計画が認められ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -16.4
交通・接近　　　  -4.8
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

高山 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	高山４０ -66574	高山市		建付地	（　）	ほぼ整形	南15m国道、中間画地		商業高度地区最高22m (100,400)
b	高山Ｙ４０ -64781	高山市		底地	（　）	ほぼ整形	北19.3m国道、中間画地		（都）商業高度地区最高16m (100,400)
c	高山Ｙ４４ -944002	高山市		更地	（　）	ほぼ整形	東20m市道、北14m、角地		（都）商業高度地区最高31m (100,400)
d	高山Ｙ４４ -65591	高山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.1m市道、中間画地		（都）商業高度地区最高31m (90,366)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 160,844	100 [ 100.0]	[ 91.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	163,882	100 [ 64.1]	255,666	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	256,000
b	(　 73,828) 147,656	100 [ 100.0]	[ 93.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	138,354	100 [ 59.7]	231,749		232,000
c	(　 ) 302,495	100 [ 100.0]	[ 95.2] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	261,796	100 [ 97.8]	267,685		268,000
d	(　 ) 226,603	100 [ 100.0]	[ 94.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	214,366	100 [ 82.6]	259,523		260,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 -34.0
a	正常	％／月 -0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.32	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.7	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 258,000 円／㎡]

高山 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,913,710	4,845,177	17,068,533	13,376,800	3,691,733	（　0.9726） 3,590,580	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	70,403,529 円　　　　（　 153,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高山 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	270.00	Ｓ4	1,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火高度地区最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	460 ㎡	22.0 m x 25.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分は店舗、２階以上は事務所を想定した。

⑦有効率　 81.5 ％
の理由

標準的なレンタブル比を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	81.5	220.05	2,969	653,328	6.0	3,919,968
							0.0	0
2～ 4	事務所	270.00	81.5	220.05	1,970	433,499	6.0	2,600,994
							0.0	0
～

～

～

計		1,080.00	81.5	880.20		1,953,825		11,722,950
								0

⑨年額支払賃料	1,953,825 円　×　12ヶ月　＝　 23,445,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 880.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域における賃貸市場の実態を勘案し、非計上とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,445,900 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,641,213 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,804,687 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,722,950 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 109,023 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,913,710 円　　　　（　 47,639 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	高山　　　　-504	2,096 ( 2,058)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,994	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,984 円/㎡　月額支払賃料（　 2,969 円/㎡）　基準階 1 F B
b	高山　　　　-530	2,620 ( 2,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	2,941
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高山 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	920,000 円	184,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	703,377 円	23,445,900　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 977,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,876,800 円	184,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	184,000 円	184,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	184,000 円	184,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,845,177 円　（　　　　　　 10,533 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	184,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,376,800 円（　　　　　 29,080 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,913,710 円
②総費用	4,845,177 円
③純収益　①－②	17,068,533 円
④建物等に帰属する純収益	13,376,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,691,733 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,590,580 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,806 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,403,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 153,000 円／㎡）