別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 高山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高山 -1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕示   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 52,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高山市森下町１丁目３２６番１ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い既成住宅地域 北4m市道 水道、下水 高山 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 高山駅南東方 2.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を中心とする既成住宅地域である。生活利便施設は徒歩圏内にあるものの、取引は依然少なく、 取引価格水準も低い。今後暫く弱含み傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は当市外延部に形成される既成住宅地域一帯と判断される。需要者は市内の事業所等に勤務する一次取得 者層が中心。当地域はスーパーや病院、小中学校、金融機関等の生活関連施設が整っており、居住環境は良好である。 但し、一方通行や道幅が狭い所が多いため、同じ小学校区では、石浦町の方が住宅地として人気が高く、両町の価格差 は縮小している。更地の場合、総額１０百万円～１２百万円が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　賃貸物件は共同住宅程度で、土地を含めた投下資本に見合うだけの収益が得られない上、画地規模も小さいため、収 益価格の試算は断念した。近隣地域周辺は戸建住宅が多く、取引に当たっては利便性等を重視した自用目的が大半であ る。こうした地域では類似の不動産との相対比較の中で価格が決定される傾向が強いため、比準価格の説得力は高い。 以上の結果、本件では比準価格を適正と判断してこれを採用することとし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年度の県地価調査によると、県全体の 住宅地の平均変動率は前年比０．４Ｐ改善し たが、当市においても前年比０．３Ｐ下落幅 が縮小した。 標準地周辺の人口は、直近５年間で約９％減 少し、旧市内全体の減少率を上回っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％