鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大垣 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大垣Ｙ５７ -72938	大垣市		更地	（　）	長方形	東6.3m市道、南4m、西1.8m、北5m、四方路		１住居都市機能誘導区域 (70,200)
b	大垣Ｙ４８ -57049	大垣市		更地	（　）	ほぼ整形	西6m市道、北6m、角地		工業 (70,200)
c	垂井Ｙ５８ -60733	不破郡垂井町		更地	（　）	不整形	北西9.3m町道、南20m、二方路		｢調区｣地区計画等 (70,200)
d	大垣Ｙ５７ -59170	大垣市		更地	（　）	ほぼ台形	西4m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,160)
e	神戸Ｙ５７ -67750	安八郡神戸町		更地	（　）	不整形	西11m町道、北3m、角地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,778	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	34,372	100 [ 110.5]	31,106	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	32,000
b	(　 ) 25,715	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	26,001	100 [ 101.0]	25,744		26,500
c	(　 ) 15,006	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	21,437	100 [ 85.5]	25,073		25,800
d	(　 ) 27,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	29,158	100 [ 100.0]	29,158		30,000
e	(　 ) 23,819	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	24,439	100 [ 97.2]	25,143		25,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.2	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.7	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.1	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.2	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,500 円／㎡]

大垣 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例等の把握が困難で、土地の再調達原価の把握ができなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		当該地域は倉庫の賃貸借がほとんど見られず、対象標準地において新規に賃貸用倉庫の建設を想定することは現実的ではないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大垣 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大垣 9-2

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　伊藤　晃宏

TEL.

鑑定評価額

496,000,000 円

１㎡当たりの価格

26,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	21,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大垣市中曽根町字四反田５２０番外				②地積　(㎡)	18,986 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他） (70,200)
	不整形 1:1.2	工場	大小規模の工場のほかに住宅も見られる工業地域	北15m県道、三方路	水道、下水	大垣 4.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 70 ｍ、南 150 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 140.0 ｍ、規模　　 20,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

大垣駅西方

4.4km

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

製造業等の大・中規模工場が集積する工業地域であり、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価水準
は概ね横ばい基調にて推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西濃圏を中心とした内陸型工業地域を中心とする。主たる需要者は資本力を有する企業で圏域の内外は問
わない。近年県内の工場立地動向が高水準で推移し、高速道路網の延伸計画も順調に進捗しているものの、新型コロナ
や原油高等による影響も少なからず残る。なお市場の中心となる価格帯の把握は、規模の大小により取引状況が異なる
ため困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び類似地域共に自用の工場地が中心的であるため、収益建物の想定は経済合理性の観点から妥当とは言えず
収益還元法の適用を見送った。一方比準価格は周辺の工場事例を複数採用しており実証的である。また需要者は周辺に
おける取引状況を検討の上、意思決定を行うと思料される。以上より市場性を反映した比準価格を妥当と判断して採用
し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大垣 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 27,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[105.4]

[103.0]
100

26,300

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和２年の県内工場立地件数、立地面積は共
に全国上位に位置し、引き続き高水準を維持
している。

地域要因に目立った変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.9
交通・接近　　　  -2.6
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

大垣 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	垂井Ｙ５８ -60733	不破郡垂井町		更地	（　）	不整形	北西9.3m町道、南20m、二方路		｢調区｣地区計画等 (70,200)
b	大垣Ｙ３４ -66088	大垣市		建付地	（　）	ほぼ整形	西3m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	大垣Ｙ４８ -57049	大垣市		更地	（　）	ほぼ整形	西6m市道、北6m、角地		工業 (70,200)
d	大垣Ｙ３４ -64464	大垣市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、中間画地		準工居住誘導区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,006	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	21,437	100 [ 89.9]	23,845	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	24,600
b	(　 ) 18,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	19,129	100 [ 77.5]	24,683		25,400
c	(　 ) 25,715	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	26,001	100 [ 89.4]	29,084		30,000
d	(　 ) 22,230	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	22,230	100 [ 94.4]	23,549		24,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.1	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -19.7	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.7	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.3	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,100 円／㎡]

大垣 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の工業地域に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		大規模工場地に係る賃貸借は見受けられず、対象標準地において収益用建物を想定することは実態に合わないため、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ