鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大垣 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大垣３３ -67743	大垣市		更地	（　）	ほぼ長方形	北36m国道、東7m、角地		準住居 (70,200)
b	大垣Ｙ３４ -72927	大垣市		更地	（　）	長方形	東22m国道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (90,300)
c	大垣３４ -70943	大垣市		更地	（　）	不整形	南16m市道、東18.5m、二方路		準工都市機能誘導区域地区計画等 (70,200)
d	大垣３４ -71007	大垣市		貸家建付地	（　）	不整形	西25m県道、北19m、南東4m、三方路		準住居都市機能誘導区域地区計画等 (70,200)
e	大垣Ｙ３３ -59284	大垣市		建付地	（　）	不整形	東20m県道、北8m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,133	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	75,294	100 [ 105.1]	71,640	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,600
b	(　 ) 90,500	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	89,324	100 [ 125.5]	71,175		71,200
c	(　 ) 58,673	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.9]	56,132	100 [ 103.9]	54,025		54,000
d	(　 ) 60,501	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.8]	55,674	100 [ 93.1]	59,800		59,800
e	(　 ) 89,019	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	96,029	100 [ 126.9]	75,673		75,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.6	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.4	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 +19.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.7	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.2	交通・接近　 +4.3	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.2	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,000 円／㎡]

大垣 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為、適切な造成事例が入手できず、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,969,845	1,179,935	4,789,910	4,029,620	760,290	（　0.9715） 738,622	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	13,678,185 円　　　　（　 36,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大垣 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工都市機能誘導区域	60 ％	200 ％	200 ％	380 ㎡	16.0 m x 24.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗フロア貸し、２～３Ｆ住宅で３ＬＤＫ約６０㎡、各階２戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	2,036	244,320	4.0	977,280
							1.0	244,320
2～ 3	住宅	120.00	100.0	120.00	1,150	138,000	3.0	414,000
							0.0	0
～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		520,320		1,805,280
								244,320

⑨年額支払賃料	520,320 円　×　12ヶ月　＝　 6,243,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,243,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 511,027 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,876,813 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,805,280 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,609 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 244,320 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 76,423 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,969,845 円　　　　（　 15,710 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大垣　　　　-503	3,205 ( 3,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,205	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,036 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大垣　　　　-521	1,887 ( 1,878)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,926
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大垣 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	269,000 円	53,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	191,635 円	6,387,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 548,700 円	53,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,800 円	53,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,800 円	53,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,179,935 円　（　　　　　　 3,105 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,800,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,029,620 円（　　　　　 10,604 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,969,845 円
②総費用	1,179,935 円
③純収益　①－②	4,789,910 円
④建物等に帰属する純収益	4,029,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	760,290 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	738,622 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,944 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,678,185 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大垣 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大垣 5-10

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　久保　輝

TEL.

鑑定評価額

26,800,000 円

１㎡当たりの価格

70,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大垣市上面４丁目３番				②地積　(㎡)	380 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）都市機能誘導区域
	1:1.5	店舗Ｓ1	飲食店、営業所等が多い路線商業地域	北13m県道	水道、下水	大垣 3.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１３ｍ県道

交通

施設

大垣駅南東方

3.2km

法令

規制

準工
(60,200)
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は主要地方道沿いに形成された路線商業地域である。周辺の居住人口は増加傾向にあり、利用状況も現
状維持的に推移すると考えられるが、事業収益の限界もあり、地価水準はやや弱含みに推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 71,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内の幹線街路沿道の商業地域を中心とし、広域的には近隣市の路線商業地域も含まれる。需要者の中心
は、自用目的で出店する地元事業法人をはじめ、全国展開を図る飲食店舗や小売事業者等である。沿道では事業借地に
よる出店形態が多く、需要の中心価格帯は明確な形では形成されていないが、羽島市方面に横断する幹線県道沿いに位
置し、交通量や背後地の状態、当地域の繁華性等から鑑みて、地価水準は概ね安定的に推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は地方都市の幹線街路沿道の商業地域である。集積度の高い都市部の商業地域等とは異なり、賃貸目的不動産が
安定的に運営できる経済的環境にはないため、当地域での収益価格は低位に求められたと考えられる。そして土地を取
得する場合には、自用目的の取引が中心である。よって取引市場実態を反映した比準価格を重視して、収益価格を参酌
し、さらには代表標準地との均衡も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大垣 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 74,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[104.2]

[100.0]
100

70,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費の短期動向には改善の兆しが見えつ
つある。当市の世帯数は増加継続で人口は微
減。土地取引件数は近年は概ね横ばいで推移
している。

特段の地域要因の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.6
交通・接近　　　  +0.6
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大垣 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大垣４５ -61839	大垣市		更地	（　）	ほぼ長方形	北25m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
b	大垣３３ -67743	大垣市		更地	（　）	ほぼ長方形	北36m国道、東7m、角地		準住居 (70,200)
c	大垣４５ -70899	大垣市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
d	大垣Ｙ５４ -65278	大垣市		建付地	（　）	不整形	東8.6m市道、北8m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 113,516	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	113,289	100 [ 153.5]	73,804	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,800
b	(　 ) 81,133	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	75,294	100 [ 105.1]	71,640		71,600
c	(　 ) 60,480	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	74,598	100 [ 110.6]	67,448		67,400
d	(　 ) 65,722	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 97.9]	83,243	100 [ 116.3]	71,576		71,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.7	交通・接近　 +15.1	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.6	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.6	交通・接近　 +4.4	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.2	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,100 円／㎡]

大垣 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地に存しており、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,867,008	1,176,419	4,690,589	3,999,660	690,929	（　0.9715） 671,238	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	12,430,333 円　　　　（　 32,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大垣 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工都市機能誘導区域	60 ％	200 ％	200 ％	380 ㎡	16.0 m x 24.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸需要の程度と画地の規模等に鑑みて、１階は店舗でフロア貸し、２・３階は共同住宅で１戸約６０㎡各階２戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下使用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	2,151	258,120	5.0	1,290,600
							0.0	0
2～ 3	住宅	120.00	100.0	120.00	1,115	133,800	2.0	267,600
							0.0	0
～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		525,720		1,825,800
								0

⑨年額支払賃料	525,720 円　×　12ヶ月　＝　 6,308,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されており、非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,308,640 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 650,064 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,850,576 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,825,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,432 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,867,008 円　　　　（　 15,439 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大垣　　　　-558	1,439 ( 1,436)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	1,999	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,160 円/㎡　月額支払賃料（　 2,151 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大垣　　　　-559	2,304 ( 2,232)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,327
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大垣 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	267,000 円	53,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	195,019 円	6,500,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 544,600 円	53,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,400 円	53,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,400 円	53,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,176,419 円　（　　　　　　 3,096 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,400,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,999,660 円（　　　　　 10,525 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,867,008 円
②総費用	1,176,419 円
③純収益　①－②	4,690,589 円
④建物等に帰属する純収益	3,999,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	690,929 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	671,238 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,766 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,430,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,700 円／㎡）