別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大垣 5-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 5-9 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　寿也   TEL.

鑑定評価額 44,800,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市高屋町３丁目２８番 ②地積 　(㎡) 364   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,500) 準防 （その他） 都市機能誘導区域 (100,500) 1:3 店舗、事務所兼住宅 Ｓ6 中層ビル、店舗等の 多い商業地域 北25m市道 水道、ガス、下水 大垣 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    35 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層の事務所付共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ市道 交通 施設 大垣駅南東方 300m 法令 規制 商業 (100,500) 準防  都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 既成市街地内の熟成した商業地域であり、現状程度の商業集積度を維持していくと予測する。大垣駅北口の集客 力が増す中、南口でも閉店した百貨店の跡地利用が計画されている。地価水準は横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中層の事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,300 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大垣駅周辺に形成された既成市街地内の商業地域。需要者の中心は法人企業、金融機関等である。大垣駅 周辺の商業地需要は、近年行われた市街地再開発事業等により堅調に推移している。特に大垣駅北口は大型商業施設、 病院等が立地し、集客力が増している。一方、南口については、老舗百貨店が閉店したものの、その跡地利用の計画が 動き出しており、集客力の回復が期待されている。商業地の取引は少なく、中心価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は既存の賃貸用商業ビルも見られる地域であり、収益性は市場参加者が取得価格を決定する際の主要な要素の 一つとなっている。しかし、近年、商業用賃貸物件の新築は減少し、自社ビル等、自用を目的とする需要の割合が増し ている。よって、賃貸経営を基礎とする収益価格の説得力はやや劣る。従って、現実の取引事例を基礎とし、より説得 力の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 75.8] [100.0] 100 123,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　大垣（県） 5-5             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大垣駅周辺の商業地需要は底堅く推移してい る。特に駅北口の需要は増している。他方、 郊外路線商業地域では、需要の低迷が続く地 域も見られる。 大垣駅南口側の既成市街地内に形成された商 業地域として熟成している。近隣地域の西方 では閉店した老舗百貨店の跡地を利用する計 画が動き出した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.4 交通・接近　　　 -12.8 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％ 0.0 ％