鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大垣 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大垣Ｙ３４ -72927	大垣市		更地	（　）	長方形	東22m国道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (90,300)
b	大垣３３ -59253	大垣市		建付地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,200)
c	大垣３４ -71007	大垣市		貸家建付地	（　）	不整形	西25m県道、北19m、南東4m、三方路		準住居都市機能誘導区域地区計画等 (70,200)
d	大垣Ｙ２３ -72630	大垣市		更地	（　）	ほぼ台形	南西12m市道、西4m、角地		２住居居住誘導区域 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,500	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	89,324	100 [ 109.0]	81,949	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	84,400
b	(　 ) 42,017	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 81.0]	72,770	100 [ 88.2]	82,506		85,000
c	(　 ) 60,501	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.8]	55,674	100 [ 82.3]	67,648		69,700
d	(　 ) 39,334	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 81.2]	47,763	100 [ 70.2]	68,038		70,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.1	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,100 円／㎡]

大垣 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,894,842	2,757,970	9,136,872	6,246,660	2,890,212	（　0.9715） 2,807,841	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	51,997,056 円　　　　（　 35,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大垣 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	540.00	Ｓ1	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工居住誘導区域	70 ％	200 ％	200 ％	1,466 ㎡	27.0 m x 55.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括～ 1	店舗	540.00	100.0	540.00	1,934	1,044,360	4.0	4,177,440
							1.0	1,044,360
～

～

～

～

計		540.00	100.0	540.00		1,044,360		4,177,440
								1,044,360

⑨年額支払賃料	1,044,360 円　×　12ヶ月　＝　 12,532,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,532,320 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,002,586 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,529,734 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,177,440 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,432 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,044,360 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 326,676 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,894,842 円　　　　（　 8,114 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大垣　　　　-553	1,971 ( 1,912)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,190	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,995 円/㎡　月額支払賃料（　 1,934 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大垣　　　　-558	1,439 ( 1,436)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,799
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大垣 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	417,000 円	83,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	375,970 円	12,532,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 947,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 850,600 円	83,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,400 円	83,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,400 円	83,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,757,970 円　（　　　　　　 1,881 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,246,660 円（　　　　　 4,261 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,894,842 円
②総費用	2,757,970 円
③純収益　①－②	9,136,872 円
④建物等に帰属する純収益	6,246,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,890,212 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,807,841 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,915 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,997,056 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大垣 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大垣 5-8

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　馬渕　晶江

TEL.

鑑定評価額

111,000,000 円

１㎡当たりの価格

75,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大垣市築捨町５丁目１１５番外				②地積　(㎡)	1,466 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）居住誘導区域 (70,200)
	1:2	店舗Ｓ1	各種飲食、小売店舗、営業所が並ぶ路線商業地域	東22m国道、背面道	水道、下水	大垣 4.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 90 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中央分離帯がある国道沿いの
商業地域

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

大垣駅南方

4.5km

法令

規制

準工
(70,200)
居住誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

飲食店や小売店舗等を中心とした国道沿いの路線商業地域である。大型商業施設やネット通販等の競合、新型コ
ロナも相まって厳しい経営環境になる業種も想定される。地価は弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 77,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は大垣市内全域の幹線道路沿いの地域で、特に価格牽連性が強いのは市内の国道や県道沿いの路線商
業地域。需要者は法人や沿道サービスチェーン店等を中心に地元個人事業主も含まれる。事業用地としての需要は土地
所有よりもむしろ容易に撤退が可能な借地による出店が主流である。全般的に路線商業地の取引は少なく、取引規模や
立地業種等も多様であることから中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域を含む周辺は低層の飲食店や店舗、営業所等が混在する路線商業地域である。店舗の入替や新規出店の動きも
少なく、当初より賃貸目的の物件が安定的に運営できる環境にはないことから収益価格の説得性は総じて低い。比準価
格は駅南部の幹線道路沿い取引より査定しており実証的である。従って、比準価格を重視し収益価格も参酌し、代表標
準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。なお単価と総額の関連にも留意した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大垣 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 74,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[100.4]

[103.0]
100

75,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

先行きの見通しは改善傾向のため景気の持ち
直しが期待されるが、変異株の動向が懸念さ
れる。新型コロナの影響は業種規模により様
々である。

特段の地域要因の変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.2
交通・接近　　　  +3.3
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

大垣 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大垣３３ -59253	大垣市		建付地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,200)
b	大垣Ｙ３４ -72928	大垣市		更地	（　）	長方形	東22m国道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (90,300)
c	大垣２３ -67807	大垣市		建付地	（　）	ほぼ台形	東25m市道、中間画地		近商居住誘導区域 (90,300)
d	大垣Ｙ２３ -64466	大垣市		底地	（　）	ほぼ長方形	南21.5m県道、東9m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,017	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 81.0]	72,770	100 [ 96.0]	75,802	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	78,100
b	(　 ) 90,497	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	89,321	100 [ 117.6]	75,953		78,200
c	(　 ) 52,773	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 69.4]	75,738	100 [ 104.6]	72,407		74,600
d	(　 48,225) 96,450	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	86,367	100 [ 113.8]	75,894		78,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -30.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.1	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.2	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.2	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,000 円／㎡]

大垣 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為、適切な造成事例が入手できず、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,082,573	2,728,588	9,353,985	6,418,930	2,935,055	（　0.9715） 2,851,406	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	52,803,815 円　　　　（　 36,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大垣 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	540.00	Ｓ1	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工居住誘導区域	70 ％	200 ％	200 ％	1,466 ㎡	27.0 m x 55.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗向きの平家建（スケルトン貸し）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	540.00	100.0	540.00	2,020	1,090,800	4.0	4,363,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		540.00	100.0	540.00		1,090,800		4,363,200
								0

⑨年額支払賃料	1,090,800 円　×　12ヶ月　＝　 13,089,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,089,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,047,168 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,042,432 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,363,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,141 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,082,573 円　　　　（　 8,242 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大垣　　　　-529	2,050 ( 1,988)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,952	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,027 円/㎡　月額支払賃料（　 2,020 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大垣　　　　-558	1,439 ( 1,436)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,056
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大垣 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	342,800 円	85,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	392,688 円	13,089,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 947,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 874,100 円	85,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,700 円	85,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,700 円	85,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,728,588 円　（　　　　　　 1,861 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,700,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,418,930 円（　　　　　 4,379 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,082,573 円
②総費用	2,728,588 円
③純収益　①－②	9,353,985 円
④建物等に帰属する純収益	6,418,930 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,935,055 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,851,406 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,945 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,803,815 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,000 円／㎡）