別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大垣 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -29 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　洋一   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 67,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市美和町字西縄１７２９番４ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 1:3 住宅 ＬＳ2 住宅、アパート、事 業所等が混在する住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 大垣 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 大垣駅南方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市の中心部に位置する熟成した住宅地域であり、地域要因は静態的であるが、利便性等が良いことから、一定の 需要が見込まれる。地価については、今後もやや下落ないし横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大垣市の中心部及びその外延部の住宅地域である。需要者の中心は、３０歳代後半以上の当市居住者を 主体とする一次取得者である。当地域は熟成した住宅地域であることから地域要因は概ね静態的であるが、市の中心部 に存する利便性が良い地域のため、子育て世代を中心に需要が見られ、需給関係は概ね安定的に推移している。土地価 格は１０００～１５００万円程度、新築戸建分譲は２５００～３５００万円程度が需要の中心になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地が存するのは市中心部の既成住宅地域であり、比準価格の試算では、標準地と類似の取引事例を収集・選択して おり、資料の信頼性は高い。なお、収益想定に合理性が認められないため、収益価格を求めることはできなかった。よ って、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,200 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [103.9] [100.0] 100 67,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大垣市の人口は緩やかに減少していることか ら、市内の住宅地の需要はやや弱いが、大垣 駅周辺の利便性の高い地域等では、土地需要 は堅調である。 既成住宅地域であり、地域要因は概ね静態的 で、特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.9 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％