鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大垣 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大垣４５ -67667	大垣市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,160)
b	大垣３３ -70881	大垣市		更地	（　）	長方形	北6m道路、中間画地		１住居 (60,200)
c	大垣Ｙ３３ -80157	大垣市		建付地	（　）	台形	東4m市道、北4m、準角地		１住居居住誘導区域 (70,160)
d	大垣Ｙ５７ -67765	大垣市		更地	（　）	長方形	東9.5m市道、北4m、角地		１住居居住誘導区域 (70,200)
e	大垣Ｙ４５ -60616	大垣市		建付地	（　）	不整形	南8m市道、北1.5m、二方路		１住居都市機能誘導区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,047	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	69,185	100 [ 93.4]	74,074	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,100
b	(　 ) 69,534	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	72,043	100 [ 97.3]	74,042		74,000
c	(　 ) 58,773	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.9]	67,038	100 [ 92.5]	72,474		72,500
d	(　 ) 78,629	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	77,179	100 [ 103.3]	74,713		74,700
e	(　 ) 45,698	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 85.8]	63,099	100 [ 95.6]	66,003		66,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.1	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.4	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.1	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.6	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.1	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -14.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,500 円／㎡]

大垣 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,704,463	476,145	2,228,318	1,825,840	402,478	（　0.9686） 389,840	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	7,643,922 円　　　　（　 35,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大垣 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居都市機能誘導区域	60 ％	200 ％	200 ％	218 ㎡	14.4 m x 14.8 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫの小家族向けファミリータイプ、各階２戸、平均専有面積：４０㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の設置による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,348	107,840	2.0	215,680
							0.0	0
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		215,680		431,360
								0

⑨年額支払賃料	215,680 円　×　12ヶ月　＝　 2,588,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,588,160 円　　×　　 6.5 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 6.5 ％　＝　　 187,730 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,700,430 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	431,360 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,033 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,704,463 円　　　　（　 12,406 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大垣　　　　-163	1,237 ( 1,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,289	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,350 円/㎡　月額支払賃料（　 1,348 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大垣　　　　-165	1,208 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	1,443
c	大垣　　　　-170	1,581 ( 1,580)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [125.0]	1,318

大垣 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	69,600 円	23,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	86,645 円	2,888,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 236,600 円	23,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,200 円	23,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,200 円	23,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 476,145 円　（　　　　　　 2,184 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9686

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,200,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0787	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0658 ×　 45 ％　＋　0.0863 × 40 ％　＋ 0.0971 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,825,840 円（　　　　　 8,375 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,704,463 円
②総費用	476,145 円
③純収益　①－②	2,228,318 円
④建物等に帰属する純収益	1,825,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	402,478 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	389,840 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,788 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,643,922 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大垣 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大垣 -28

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　安田　聖子

TEL.

鑑定評価額

16,100,000 円

１㎡当たりの価格

73,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大垣市林町８丁目字東屋敷１１３０番内				②地積　(㎡)	218 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）都市機能誘導区域
	1:1	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が多い既成住宅地域	西5m市道	水道、ガス、下水	大垣 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、５ｍ市
道

交通

施設

大垣駅北東方

800m

法令

規制

１住居
(60,200)
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

周辺の商業モールや優良住宅団地の影響を受け、駅北口徒歩圏内の住宅地は人気が高く、既成住宅地域である近
隣地域においても、供給が限定的である一方、需要は堅調であるため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 73,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大垣市中心部の住宅地域で、価格牽連性が強いのは大垣駅徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は市
内に居住又は勤務する３０～４０代の一次取得者層である。既成の住宅地のため、供給が少なく、活発な取引は見られ
ないが、駅徒歩圏内の利便性が高い地域であるため高値の取引も見られ、地価は堅調に推移している。土地は１５００
万～２０００万円程度、新築戸建は２８００万～４０００万円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は大垣駅徒歩圏内の住宅地の取引事例を中心に採用して市場の実態を反映している。一方、周辺はアパートも
見られるが、土地所有者が節税目的等のために建設する場合が多く、土地取得費の回収を必要としない賃料水準にある
ため、収益価格は低位に試算された。取引では収益性よりも住宅地としての快適性、利便性が重視されるため、本件で
は比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大垣 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 71,200 円／㎡

[ 98.0]
100

100
[100.0]

100
[ 94.3]

[100.0]
100

74,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による先行き不透明感は残るものの
、駅徒歩圏や利便性の高い地域の住宅地需要
は比較的安定し、二極化、選別化が進行。

既成の住宅地域であるが、駅徒歩圏で商業施
設にも近く、利便性が優ることから、割安感
もあり、需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 -10.2
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大垣 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大垣４５ -77860	大垣市		底地	（　）	ほぼ長方形	西3.5m市道、南1.2m、東2m、三方路		１住居都市機能誘導区域 (70,160)
b	大垣３４ -77803	大垣市		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、中間画地		１住居都市機能誘導区域 (60,200)
c	大垣３４ -59356	大垣市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6.5m市道、中間画地		１住居都市機能誘導区域 (60,200)
d	大垣４５ -67667	大垣市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 54,135) 54,135	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	71,048	100 [ 98.9]	71,838	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,800
b	(　 ) 94,971	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	89,202	100 [ 122.2]	72,997		73,000
c	(　 ) 90,641	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,094	100 [ 118.2]	77,068		77,100
d	(　 ) 69,047	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	69,185	100 [ 94.3]	73,367		73,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.7	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.6	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.1	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,800 円／㎡]

大垣 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			規範性を備えた造成事例等の入手が困難な既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,716,694	490,034	2,226,660	1,778,620	448,040	（　0.9686） 433,972	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	8,509,255 円　　　　（　 39,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大垣 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居都市機能誘導区域	60 ％	200 ％	200 ％	218 ㎡	14.4 m x 14.8 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者・カップル向けの１ＬＤＫ（平均専有面積４０㎡）４戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,386	110,880	2.0	221,760
							0.0	0
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		221,760		443,520
								0

⑨年額支払賃料	221,760 円　×　12ヶ月　＝　 2,661,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,661,120 円　　×　　 6.5 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 6.5 ％　＝　　 188,573 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,712,547 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	443,520 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,147 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,716,694 円　　　　（　 12,462 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大垣　　　　-171	1,850 ( 1,799)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [125.0]	1,345	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,388 円/㎡　月額支払賃料（　 1,386 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大垣　　　　-137	1,498 ( 1,457)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,385
c	大垣　　　　-175	1,241 ( 1,207)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 97.0]	100 [ 85.0]	1,433

大垣 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	90,400 円	22,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	87,034 円	2,901,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 230,500 円	22,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,600 円	22,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,600 円	22,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 490,034 円　（　　　　　　 2,248 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9686

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,600,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0787	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0658 ×　 45 ％　＋　0.0863 × 40 ％　＋ 0.0971 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,778,620 円（　　　　　 8,159 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,716,694 円
②総費用	490,034 円
③純収益　①－②	2,226,660 円
④建物等に帰属する純収益	1,778,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	448,040 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	433,972 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,991 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,509,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,000 円／㎡）