別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大垣 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -26 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　西村　隆   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 59,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市小野３丁目６番１０ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 都市機能誘導区域 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地も多い住宅地域 北6m市道 水道、下水 大垣 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 大垣駅東方 2.4km 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 大垣市東部に位置する新興の住宅地域で、周辺地域では近年開発が進み地域全体が発展傾向にある。新型コロナ ウイルス感染症の影響は徐々に収まりつつある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内及びその周辺市町の住宅地域。需要者の中心は圏内及び周辺市町のエンドユーザーである。当該地域 は近年空閑地の開発により一般住宅の建築が増加しており一定の需要がある。当該地域の中心価格帯の土地取引は約１ ，０００万円～１，２００万円程度、建売分譲住宅は２，５００万円～２，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は新築住宅が増加しつつある地域であり、一部共同住宅も所在するが節税目的等によるものが大半で純粋な投 資目的の物件は極めて少ない。エンドユーザーによる自己使用が中心の地域であるため収益還元法は適用しなかった。 以上の検討を踏まえ本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡を考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,200 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [117.0] [100.0] 100 59,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が徐々に収 まり大垣市の地域経済はやや持ち直している 。しかし今後の見通しには不透明感があり注 視が必要である。 大垣市の東部に位置する新興の住宅地域で、 近年、農地等の空閑地が開発され一般住宅の 建築が増加している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％