別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大垣 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -22 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　晶江   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 55,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市熊野町４丁目８７番 ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する新興住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 大垣 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 大垣駅北西方 3.9km 法令 規制 １中専 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 街並み、施設配置など比較的優位な住環境を維持する地域である。周辺は農地も残るため住宅地化が進行すると 予測する。地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大垣市内の住宅地域で、特に価格牽連性が強いのは市街地外縁北西部の熊野町や荒尾町等の住宅地域。需 要者の中心は市内に居住又は勤務する３０～４０歳代の一次取得者層。周辺を含め住宅地取引は比較的活発であるがパ ワービルダーの販路拡大で価格重視に傾く一方で品等重視の動きも根強く市場の二極化が認められる。土地は６０坪程 度で１，０００万～１，４００万円程度、新築戸建住宅は２，３００万～２，８００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅が主体の地域であり共同住宅も見られるが、需要者は自己居住目的の中堅個人層である。売買市場 は自己使用目的が大部分であり利便性や快適性が重視される。比準価格は熊野町や隣接する荒尾町の取引から査定して おり妥当性は高い。対象標準地の画地規模では事業収支の観点からも共同住宅を想定することは非現実的な為収益還元 法は非適用とした。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 82.6] [100.0] 100 55,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の総人口は微減、高齢化率は上昇傾向で ある。駅徒歩圏や利便性の高い地域の住宅地 需要は安定するものの郊外は下落が続く等、 二極化が進行。 特段の地域要因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.1 交通・接近　　　  -3.2 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％