別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大垣 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -20 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　晃宏   TEL.

鑑定評価額 8,310,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市墨俣町墨俣字上流７５５番 ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 台形 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に未 利用地も残る住宅地 域 北東5.1m市道 水道、下水 穂積 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．１ ｍ市道 交通 施設 穂積駅南西方 4.6km 法令 規制 １住居 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 新旧の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状のまま推移すると予測する。地価水準はやや下落傾向で 推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大垣市墨俣町における既成住宅地域を中心に、隣接の安八町及び瑞穂市の住宅地域を含む。主たる需要者 は当該圏域に地縁性を有する個人を中心とする。新旧の戸建住宅を中心とする地域であり、周辺で小規模な宅地開発も 散見されるが、郊外の住宅地にあって需要者の選好性は高いとは言えず需給はやや弱含んでいる。なお市場の中心とな る価格帯は土地のみで総額８００万円～１０００万円程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域において土地の取得を前提に賃貸用建物を建設する場合は少なく、収益性を重視した需要者はほとんど見られ ないため収益還元法は非適用とした。一方比準価格は市場の実勢を表しており説得力が高い。また需要者は自用目的を 前提に取引に参加する場合が中心的となっている。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安八 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,200 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [101.8] [100.0] 100 39,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向だが減少率は県全体を下回る 。高齢化率はやや上昇傾向にある。土地取引 件数は前年を上回る水準で推移している。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.4 交通・接近　　　  -3.5 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％