別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大垣 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -18 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　杉山　淳   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 52,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市三津屋町１丁目５７番５ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の他 アパートも見られる 住宅地域 北4.5m市道 水道、下水 大垣 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 大垣駅北方 3.0km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺ではミニ開発が見られる住宅地域であるが熟成の程度は低く、大きな変動はないと思われる。新型コロナに よる景気の先行きの不透明感も継続しているが、地価水準は当面は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね大垣市北部の住宅地域である。主な需要者は、市内通勤の一次取得者であるが周辺市町からの転入者 も見られる。近隣地域周辺では農地も見られるが、居住環境が比較的良好なため人気がある住宅地域で需給関係は安定 している。なお、新型コロナによる景気の先行きの不透明感の継続も若干影響している。市場の中心価格帯は、土地は ２３０㎡程度で１２００万円程度、新築の戸建物件は２４００万～２８００万円程度と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく経済合理的にみて経営が可能となる賃貸住宅の想定は困難であるため収益還元法は適用 しなかった。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標 に価格決定される。本件では、市場性を反映し精度が高く客観性を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 87.8] [100.0] 100 52,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大垣市は緩やかな人口減少、高齢化率上昇な どが影響し宅地需要は弱さも見られる。また 、新型コロナによる景気の先行きの不透明感 は継続している。 周辺でミニ開発が散見されるが、地域要因に 特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.6 交通・接近　　　  -0.8 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％