別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大垣 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -17 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　寺崎　博男   TEL.

鑑定評価額 8,710,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市深池町字村内９７５番２ ②地積 　(㎡) 425   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｓ2 中規模農家住宅が多 く集まる住宅地域 西5.5m市道 水道 大垣 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 大垣駅南東方 5.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来集落と言う特性上、住民の世代交代が難しく、持続的に高齢化が進むと言い得る。コロナ禍の影響というよ り土地利用規制等が地域の活性化を困難にしていること等から、地価は高目の下落持続で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧大垣市の市街化調整区域内と把握する。特に価格牽連性が強いのは、南部の市街化調整区域内の集落地 域である。需要者の中心は、その地域特性等から地縁性を有する者と言え、外部からの地域への転入需要は相当に乏し い。世帯分離等が新規転入の典型例と言い得る。これを反映して、市場は静態的で旧家跡地で分譲等を手掛ける動意、 魅力も乏しい。中心価格帯等の把握は、縁故事情が介入している事例が目立ち、困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、旧市南部の市街化調整区域内の４事例で試算した。流動性が乏しい市場の中での比準となり、地域 格差の適確性に苦慮した。しかし、限定的な資料の分析、活用を深化させることに努めた結果、社会的妥当性を保持し た価格が得られたと自負する。収益還元法は想定自体が却って鑑定評価の説得力等を削ぐため非適用とした。よって、 鑑定評価額は、取引事例比較法の試算結果について代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格をもって決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,800 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [119.7] [100.0] 100 20,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向。エリアによって増減が交錯 。集落地域、郊外部の減少率が目立つ。コロ ナ禍の影響は、下半期は持ち直し気味と推察 する。 外観的には現状維持的に推移しているが、高 齢者の施設への移動など人口、世帯の集計で は把握し難い地域実態もあるとみる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  +3.6 環境　　　　　　 +18.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％