別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大垣 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -16 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　洋一   TEL.

鑑定評価額 6,950,000 円  １㎡当たりの価格 38,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市綾野５丁目１２５番２６ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 居住誘導区域 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 大垣 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 大垣駅南西方 5.6km 法令 規制 １低専 (60,100) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅団地であるが、郊外に位置することから利便性が劣り、また、旧来の住宅団地は需要者の選好性が 低いことから需要は弱い。地域要因に大きな変動もなく、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大垣市の南部及び西部を中心とする郊外の住宅地域である。需要者の中心は、３０歳代後半以上の当市 居住者を主体とする一次取得者である。当地域は、熟成した中規模住宅団地であるため、中古住宅が取引の中心となっ ているが、中心市街地に比べて利便性等が劣ることから、需給関係は弱含みで推移している。土地価格は６００～１０ ００万円程度、新築戸建分譲は２２００～２５００万円程度が需要の中心になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地が存するのは、居住の快適性を重視した自用目的の取引が中心の地域であり、比準価格の試算では、標準地と類 似の取引事例を収集・選択しており、資料の信頼性は高い。なお、収益想定に合理性が認められないため、収益価格を 求めることはできなかった。よって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [117.6] [100.0] 100 38,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大垣市の人口は緩やかに減少していることか ら、市内の住宅地の需要はやや弱いが、大垣 駅周辺の利便性の高い地域等では、土地需要 は堅調である。 熟成した住宅団地のため、地域要因は静態的 で、特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.1 交通・接近　　　  +0.8 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  +3.1 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％