別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大垣 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -14 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　寺崎　博男   TEL.

鑑定評価額 7,790,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市島里２丁目１０５番４ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ幹線道路背後の住 宅地域 北4m市道 水道、下水 大垣 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東方には農地が多く見られる 。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 大垣駅南方 5.4km 法令 規制 １住居 (60,160) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 国道近接ながら農地が残存し、地域熟成の向上は緩慢と予測する。名神大垣ＩＣには近いものの基幹駅と距離を 要し、市場選好性が相対的にやや劣る。地価はコロナ禍の影響下、やや縮小の率で下落持続と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧大垣市の市街化区域内の住宅地域と認識する。需要者の中心は自動車通勤の子育て世帯で、横並び２ 台以上の駐車スペースを確保できる戸建の選好性が強いとみる。住宅地域としての競争力が市況に直結する傾向が強く 、コロナ禍もあり価格調整で需要を喚起できる範囲は狭まっており、素地取得段階での物色対象としての意欲度はやや 弱いと言える。地域及び周辺の中心価格帯は、土地が８００万円前後、新築建売は２５００万円前後と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、価格牽連性が強い国道背後の４事例によって試算した。市場性を適確に反映し、説得性、納得性に 優れた価格が求められたと認識する。収益還元法は非適用となったが、周辺の賃貸住宅は節税目的の旧来地主による供 給が大半を占めるため、土地の元本コスト、資産リスクに寛容な賃料形成が定着しているとみる。したがって、取引事 例比較法の試算結果について代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [103.9] [100.0] 100 44,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響等から需給度は年間を通して 減退したが、下半期は持ち直し気味の動きと 考察する。今後も十分な注視が必要である。 静態的な様相下、閑静で、特に変化は認めら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.9 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％