別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大垣 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -13 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　寿也   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 53,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市万石３丁目５２番２ ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅を中心にア パート等が混在する 住宅地域 北4m市道 水道、下水 大垣 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 大垣駅南東方 3.3km 法令 規制 １住居 (60,160) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域として概ね熟成しており、現状の住環境を維持していく、と予測する。周辺で行われているミニ 開発地の需要は堅調であるが、既成住宅地の需要はやや弱い。地価水準は弱含みで推移する、と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大垣市東部郊外に位置する低層住宅地域。需要者の中心は市内に勤務する一次取得者層である。圏内の住 宅地域は大垣駅周辺部と比較して地価水準に割安感があるため、ミニ開発等による宅地分譲が多く行われており、堅調 な需要を維持している。一方、ミニ開発地等と比較して、街路条件や住環境が劣る既成住宅地の需要は弱含みで推移し ている。中心価格帯は、土地は１，０００万円から１，５００万円程度、新築戸建ては３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は自用目的の取引が中心である。市場参加者は取引価格水準を指標に価格を決定する傾向にあるため、比 準価格の説得力は高い。一方、周辺には共同住宅も見られるが、近年、駐車場確保のため規模が大きい敷地が利用され る場合が増えている。対して、対象標準地は共同住宅用地としては規模がやや小さく、共同住宅の想定が困難である。 従って、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,200 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [130.7] [100.0] 100 53,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減傾向で推移している。大垣駅 周辺部の住宅地需要は堅調であるが、郊外で は低調な地域も見られる。マンション需要も 弱含んでいる。 農地も残されているが、既成の住宅地域とし て概ね熟成しており、地域要因に大きな変動 は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.3 交通・接近　　　  +3.4 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％