別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大垣 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -12 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　晃宏   TEL.

鑑定評価額 8,260,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市赤坂町字堂ノ前６０４７番１ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 も残る郊外の新興住 宅地域 北6m市道 水道、下水 大垣 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 大垣駅北西方 5.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、今後も現状維持にて推移すると予測する。地価水準はやや下落 基調にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市北西部の赤坂地区等を中心とする住宅地域。主たる需要者は地縁性を有する個人で大垣市、岐阜市への 通勤者等である。戸建住宅を中心とする住宅地域であるが、市中心部からやや離れているため近年は宅地開発も少なく 需給はやや弱含んでいる。市場の中心となる価格帯は、土地のみで総額１０００万円程度、新築戸建住宅で同２５００ 万円前後と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も散見されるが自己所有地の有効活用に基づく場合が大半で、収益性を前提に取引参加する需要者は ほとんど見られないため、収益還元法は非適用とした。取引は自用目的に伴う戸建住宅需要が中心的となっており、比 準価格の規範性は高い。よって市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [113.6] [100.0] 100 40,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向だが減少率は県全体を下回る 。高齢化率はやや上昇傾向にある。土地取引 件数は前年を上回る水準で推移している。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.1 交通・接近　　　  +0.4 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％