別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大垣 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -8 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　横幕　輝俊   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市南若森町字塚本４０１番２ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅とア パート等が見られる 住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 大垣 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 大垣駅南西方 2.7km 法令 規制 １住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅とアパート等が見られる住宅地域であるが、駅等への接近性は劣るため土地需要はやや弱く 、今後も地価は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大垣市内の住宅地域で、特に価格牽連性が強いのは大垣市南西部の住宅地域。需要者の中心は市内に地縁 性を有する住宅一次取得の個人層。大垣市中心市街地では新規のマンション分譲が継続しており、交通利便性がやや劣 る当該地域の戸建需要に影響を及ぼしている。なお、ここ１、２年、当該地域及び周辺部の不動産取引は低調に推移し ている。中心価格帯は、土地は８００万～１３００万円、建売分譲住宅は２３００万～３２００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地規模から需要者は戸建住宅目的の個人層で、新規に土地を購入して賃貸用建物を建設することは少な いため、収益価格は試算しなかった。なお、比準価格は価格牽連性が強いと判断される同一小学校区内の事例を選択し て試算しており、市場の実態を反映できたと思料する。よって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,200 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [126.9] [100.0] 100 55,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大垣市の人口は継続して微減傾向にあるが、 岐阜県全体に比べ減少率は低い。また、高齢 化率は、県全体より低い割合であるが、上昇 傾向にある。 特段の地域要因に変動はない。なお、需要を 喚起する宅地開発は少なく、市中心部でのマ ンション分譲等に需要を奪われている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.1 環境　　　　　　 +25.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％