鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岐阜 9-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	笠松Ｙ６０ -62496	羽島郡笠松町		更地	（　）	不整形	北5.3m町道、東4m、南4m、三方路		準工 (70,200)
b	岐阜南３１ -64553	岐阜市		底地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、南4m、角地		工業 (70,200)
c	岐阜南Ｙ５１ -65677	岐阜市		建付地	（　）	不整形	北西10.6m県道、東4.6m、角地		工業河川保全区域 (70,200)
d	山県２４ -70113	山県市		更地	（　）	不整形	東7m市道、北6.5m、西4m、三方路		（都） (70,200)
e	関Ｙ３０ -66884	関市		更地	（　）	ほぼ台形	北東3.5m市道、南東3.5m、角地		（都） (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,113	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 66.2]	35,915	100 [ 158.2]	22,702	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	23,400
b	(　 35,644) 35,644	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	34,606	100 [ 155.2]	22,298		23,000
c	(　 ) 31,864	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	34,167	100 [ 156.3]	21,860		22,500
d	(　 ) 32,908	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	31,886	100 [ 148.7]	21,443		22,100
e	(　 ) 9,075	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 65.0]	13,724	100 [ 65.8]	20,857		21,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 +16.3	環境　　　　 +38.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -33.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +53.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +48.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +10.7	環境　　　　 +33.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.7	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -29.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -35.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,500 円／㎡]

岐阜 9-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内に倉庫・工場等の一棟貸の適切な賃貸事例が見られないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
岐阜 9-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 9-6

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　寺村　建一郎

TEL.

鑑定評価額

219,000,000 円

１㎡当たりの価格

22,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	18,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市小西郷２丁目９４番外				②地積　(㎡)	9,768 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）地区計画等 (70,200)
	台形 1:1.5	工場	中小規模の工場のほかに住宅も見られる工業地域	北6m県道、東側道	ガス、下水	岐阜 8.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 89.0 ｍ、奥行　約　　 122.0 ｍ、規模　　 9,800 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ県道

交通

施設

岐阜駅北西方

8.8km

法令

規制

工業
(70,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

岐阜市の北西端に位置し、周辺には住宅も散在する中規模工場地域。東海環状自動車道「岐阜ＩＣ」及び「糸貫
ＩＣ」の開通に向けて整備が進み、工業地としての利便性の向上が期待される。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

市内外縁部の他、隣接する関市、本巣市等を含む東海環状自動車道沿線等の工業地全般を同一需給圏と判定した。需要
者の中心は中規模以上の法人企業と解する。近隣地域は集落地域内に工場地が散在しており、現況工業地としての交通
アクセスは良くないが、東海環状自動車道「岐阜ＩＣ」及び「糸貫ＩＣ」の開通に向けての道路整備の進捗により工業
地域としての地位の向上が期待される。大規模画地取引は件数自体が少数で需要の中心価格帯を見出すことは難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

工場倉庫用の大規模画地は自用地が大半であるため小規模画地とは異なり一般的な賃貸借市場が形成されていない。そ
のため適正な賃料水準の把握が困難であり、信頼性の観点から収益還元法の適用を断念した。本件では隣接する山県市
・関市等より牽連性を有する取引事例を収集できたことから市場性を反映した比準価格を妥当と判断して採用し、さら
に代表標準地との検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜 9-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 42,100 円／㎡

[ 99.8]
100

100
[103.0]

100
[187.6]

[103.0]
100

22,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍にあって、工業地、特に、物流は在
宅需要の高まりを背景に、市況が強含みで推
移している。

東海環状自動車道の工事の進捗に伴い、工業
地としての地位の向上が期待できる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 +83.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐阜 9-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜南Ｙ４２ -62812	岐阜市		更地	（　）	不整形	南東7m市道、中間画地		準工河川区域 (60,200)
b	山県２４ -70113	山県市		更地	（　）	不整形	東7m市道、北6.5m、西4m、三方路		（都） (70,200)
c	関３０ -68324	関市		更地	（　）	長方形	東7m市道、北3.5m、西3.5m、三方路		（都） (70,200)
d	岐南３２ -77244	羽島郡岐南町		建付地	（　）	ほぼ整形	北12m町道、東9m、角地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,485	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	36,945	100 [ 169.0]	21,861	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	22,500
b	(　 ) 32,908	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	31,886	100 [ 146.5]	21,765		22,400
c	(　 ) 18,855	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	20,340	100 [ 93.8]	21,684		22,300
d	(　 ) 32,550	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	31,000	100 [ 140.6]	22,048		22,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +65.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +10.7	環境　　　　 +31.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +9.2	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,400 円／㎡]

岐阜 9-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成資料の収集が困難で、土地の再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		大規模な工場地の為、一棟貸しによる倉庫、工場等の想定を行うことが困難な為。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ