鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岐阜 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜南Ｙ４２ -62810	岐阜市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7m市道、中間画地		準工河川区域 (60,200)
b	柳津Ｙ６０ -67142	岐阜市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	岐阜中Ｙ３０ -64007	岐阜市		更地	（　）	ほぼ整形	北西9.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	笠松Ｙ６０ -62496	羽島郡笠松町		更地	（　）	不整形	北5.3m町道、東4m、南4m、三方路		準工 (70,200)
e	岐阜中４２ -77632	岐阜市		建付地	（　）	長方形	北5.6m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,485	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	36,982	100 [ 120.2]	30,767	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	31,700
b	(　 ) 26,555	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	26,183	100 [ 98.8]	26,501		27,300
c	(　 ) 33,274	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	40,851	100 [ 137.5]	29,710		30,600
d	(　 ) 24,113	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 66.2]	36,170	100 [ 118.3]	30,575		31,500
e	(　 ) 56,220	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	55,883	100 [ 104.1]	53,682		55,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.8	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +9.2	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 +6.6	環境　　　　 +28.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.3	交通・接近　 +8.3	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -33.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.7	交通・接近　 +4.9	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,600 円／㎡]

岐阜 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例の収集が困難で、土地の再調達原価の把握ができなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,468,320	2,062,564	7,405,756	6,058,800	1,346,956	（　0.9679） 1,303,719	（ 5.4 - 0.1 ） 5.3％
	⑧収益価格	24,598,472 円　　　　（　 12,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼工場	900.00	Ｓ1	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	1,911 ㎡	67.0 m x 30.0 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所兼工場、一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	事務所兼工場	900.00	100.0	900.00	961	864,900	3.0	2,594,700
							0.0	0
～

～

～

～

計		900.00	100.0	900.00		864,900		2,594,700
								0

⑨年額支払賃料	864,900 円　×　12ヶ月　＝　 10,378,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,378,800 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 934,092 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,444,708 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,594,700 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,612 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,468,320 円　　　　（　 4,955 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜南　　　　-904	1,169 ( 1,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,110	対象基準階の　月額実質賃料　　 963 円/㎡　月額支払賃料（　 961 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐阜南　　　　-910	734 ( 733)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	816
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐阜 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	237,600 円	79,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	311,364 円	10,378,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 507,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 807,800 円	79,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	118,800 円	79,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,200 円	79,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,062,564 円　（　　　　　　 1,079 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

55 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,200,000 円	設計監理料率　 88,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0765	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 55 ％　＋　0.0823 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,058,800 円（　　　　　 3,170 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,468,320 円
②総費用	2,062,564 円
③純収益　①－②	7,405,756 円
④建物等に帰属する純収益	6,058,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,346,956 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,303,719 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 682 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,598,472 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
岐阜 9-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 9-4

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　清水　裕示

TEL.

鑑定評価額

60,400,000 円

１㎡当たりの価格

31,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市茶屋新田４丁目６番外				②地積　(㎡)	1,911 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）地区計画等 (70,200)
	2:1	工場	県道沿いに中小工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域	北8m県道、東側道	下水	西岐阜 5.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層事務所兼工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ県道

交通

施設

西岐阜駅南西方

5.7km

法令

規制

準工
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中小工場のほか住宅等もみられる住工混在地域であるが、新型コロナの感染者数の減少に伴い、土地需要にも回
復の兆しが見られる。今後地価の下げ圧力は徐々に弱まっていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層事務所兼工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は当市南西部から隣接市町にかけての住工混在地域と判断される。需要者は自用の工場建築を目的とした
圏域内に所在する法人及び個人事業者が中心。中部地区の製造業はこれまで新型コロナウィルスの影響で、景況感の悪
化が続いていたが、鉱工業生産に回復の兆しが見られようになり、設備投資を計画する企業も増えてきた。但し、取引
される規模や立地によって振り幅が大きく、需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域周辺は中小工場を中心に、住宅等も見られる工業地域であるが、比準価格は類似性を有する工場地の取引事
例を価格判定の基礎としており、市場動向を反映した価格である。一方、収益価格は土地価格に見合った賃料形成がな
されておらず、低位に試算された。貸工場、貸倉庫等の賃貸物件は少なく、自用目的の取引が中心であることから、こ
こでは比準価格を標準に収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜 9-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 42,100 円／㎡

[ 99.8]
100

100
[103.0]

100
[131.8]

[103.0]
100

31,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

鉱工業生産指数は、昨年５月を底に全体に上
昇基調が続いているが、半導体不足の影響で
、業種によって回復に向けた動きに一部違い
が見られる。

地域要因に特に大きな変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.1
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐阜 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜南Ｙ５１ -65677	岐阜市		建付地	（　）	不整形	北西10.6m県道、東4.6m、角地		工業河川保全区域 (70,200)
b	岐阜南３１ -64553	岐阜市		底地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、南4m、角地		工業 (70,200)
c	岐阜南Ｙ３２ -79448	岐阜市		更地	（　）	ほぼ台形	東5m市道、西4.5m、二方路		２住居居住誘導区域 (70,200)
d	岐阜南３２ -70570	岐阜市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,864	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	34,030	100 [ 109.3]	31,134	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	32,100
b	(　 35,644) 35,644	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	34,398	100 [ 108.1]	31,821		32,800
c	(　 ) 35,865	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	34,244	100 [ 115.2]	29,726		30,600
d	(　 ) 30,115	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	33,260	100 [ 109.4]	30,402		31,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.1	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 +6.1	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 +4.2	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.3	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,600 円／㎡]

岐阜 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例の収集が困難であり、土地の再調達原価の把握ができなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,497,877	2,063,436	7,434,441	6,058,800	1,375,641	（　0.9679） 1,331,483	（ 5.4 - 0.1 ） 5.3％
	⑧収益価格	25,122,321 円　　　　（　 13,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼工場	900.00	Ｓ1	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	1,911 ㎡	67.0 m x 28.5 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し事務所兼工場

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	事務所兼工場	900.00	100.0	900.00	964	867,600	3.0	2,602,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		900.00	100.0	900.00		867,600		2,602,800
								0

⑨年額支払賃料	867,600 円　×　12ヶ月　＝　 10,411,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,411,200 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 937,008 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,474,192 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,602,800 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,685 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,497,877 円　　　　（　 4,970 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜南　　　　-902	873 ( 870)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,010	対象基準階の　月額実質賃料　　 966 円/㎡　月額支払賃料（　 964 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐阜南　　　　-911	835 ( 810)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	919
c	岐阜南　　　　-901	798 ( 795)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	968

岐阜 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	237,600 円	79,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	312,336 円	10,411,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 507,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 807,800 円	79,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	118,800 円	79,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,200 円	79,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,063,436 円　（　　　　　　 1,080 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

55 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,200,000 円	設計監理料率　 88,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0765	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 55 ％　＋　0.0823 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,058,800 円（　　　　　 3,170 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,497,877 円
②総費用	2,063,436 円
③純収益　①－②	7,434,441 円
④建物等に帰属する純収益	6,058,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,375,641 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,331,483 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 697 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,122,321 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,100 円／㎡）