別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岐阜 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 9-1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　中園　真一   TEL.

鑑定評価額 1,700,000,000 円  １㎡当たりの価格 32,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市柳津町丸野３丁目３番 ②地積 　(㎡) 53,068   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1.5 工場 工場周辺に一般住宅 、店舗等が混在する 工業地域 北14m県道、東側道 水道、ガス、下水 柳津 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   280 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 280.0 ｍ、規模　　    53,000 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４ｍ県道 交通 施設 柳津駅西方 1.1km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 業績が好調なメーカーの設備投資や、コロナ禍の巣ごもり需要等を反映した物流施設地など、県下の工場用地に 対する需要は概ね高い水準にある。工場地価はこれらの要因から下げ止まり傾向にあると思われる。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岐阜地区ないし西濃地区等に所在する大工場地域である。主な需要者は製造業や物流関連等の上場企業で あり、一部に中小企業も見込まれる。製造業が盛んな中部地区は、元来、工場用地の需要が底堅い所であり、岐阜県も 工場地取引では例年、全国中・上位を占めている。工場地取引は工業団地から建屋付き工場など様々であり、形態も分 譲から相対取引など多様である。当市の大工場地の中心価格帯を考慮すれば、概ね坪１０万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当市の大工場は自社工場が大半であり、一方賃貸市場における貸工場は１００坪程度の小規模なものがほとんどである 。したがって、対象標準地に収益モデルを想定することは困難なため収益還元法は適用しなかった。本件では比準価格 のみ求めたが、比準価格は実際の成約事例から試算して実証性を備え妥当と思料する。本件では比準価格を標準とし、 代表標準地との秤量的な検討を行った上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,100 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [103.0] 100 [130.2] [102.0] 100 32,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外からの部品供給が一部滞り生産調整した メーカーがあるも、岐阜地区等の工場用地需 要は物流関連を中心に概ね堅調である。 近隣地域に特筆すべき変動要因は見られず、 大工場地として安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.9 交通・接近　　　  -6.9 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％