鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜南３２ -70695	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、東3m、角地		１住居居住誘導区域 (70,200)
b	岐阜南４２ -60935	岐阜市		更地	（　）	台形	北西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	岐阜中５６ -65261	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (70,200)
d	岐阜南Ｙ５０ -78908	岐阜市		建付地	（　）	長方形	西17m県道、中間画地		準住居居住誘導区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,967	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	43,062	100 [ 106.9]	40,283	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,300
b	(　 ) 48,252	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 88.2]	54,543	100 [ 132.6]	41,133		41,100
c	(　 ) 70,323	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,042	100 [ 155.2]	45,130		45,100
d	(　 ) 66,699	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,566	100 [ 149.2]	44,615		44,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 +62.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 +3.1	環境　　　　 +42.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,200 円／㎡]

岐阜 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成資料の収集が困難で、土地の再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,053,899	1,534,334	6,519,565	5,782,280	737,285	（　0.9703） 715,388	（ 5.8 - 0.1 ） 5.7％
	⑧収益価格	12,550,667 円　　　　（　 21,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	171.99	Ｓ3	515.97
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	584 ㎡	32.0 m x 18.3 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～３階：共同住宅（ファミリータイプ×６戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	171.99	100.0	171.99	1,706	293,415	4.0	1,173,660
							0.0	0
2～ 3	住宅	171.99	100.0	171.99	1,170	201,228	2.0	402,456
							0.0	0
～

～

～

計		515.97	100.0	515.97		695,871		1,978,572
								0

⑨年額支払賃料	695,871 円　×　12ヶ月　＝　 8,350,452 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 515.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,350,452 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 698,756 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,035,696 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,978,572 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,203 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,053,899 円　　　　（　 13,791 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜南　　　　-536	1,989 ( 1,952)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,658	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,712 円/㎡　月額支払賃料（　 1,706 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐阜南　　　　-507	1,766 ( 1,761)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,766
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐阜 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	299,600 円	74,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	262,034 円	8,734,452　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 763,900 円	74,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,900 円	74,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,900 円	74,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,534,334 円　（　　　　　　 2,627 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,900,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 515.97 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0772	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0735 × 30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,782,280 円（　　　　　 9,901 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,053,899 円
②総費用	1,534,334 円
③純収益　①－②	6,519,565 円
④建物等に帰属する純収益	5,782,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	737,285 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	715,388 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,225 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,550,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
岐阜 5-27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 5-27

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　中園　真一

TEL.

鑑定評価額

24,800,000 円

１㎡当たりの価格

42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市日置江４丁目２番１外				②地積　(㎡)	584 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）地区計画等
	2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ4	店舗、事務所、倉庫等が混在する路線商業地域	北西11m県道	水道、下水	西岐阜 4.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 15 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ県道

交通

施設

西岐阜駅南西方

4.5km

法令

規制

準工
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は通過交通量が多いものの、当市の南部地区には競合する商業地が多く商業収益の獲得が難しい状況に
ある。こうした中で、近隣地域の地価は今後も当分の間は弱含みで推移してゆくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 43,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は当市及び隣接市町の郊外路線商業地域である。主な需要者は地元の個人事業者や広域展開を図るチェーン
ストア事業者が見込まれる。近年は消費ニーズの多様化やインターネットの普及により、客足は不安定で分散傾向にあ
る。近隣地域は背後人口が少なく繁華性に乏しい商業地を形成しているが、縦走する県道沿いでは物流関連など商業用
途以外の取引も散見される。現状の取引が少ない中で、その中心価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法の試算では、当市南部等の商業地事例から路線商業地特有の要因を適切に把握して、実証性・客観性に
富んだ比準価格を求めた。一方で、近隣地域周辺は低層店舗主体でテナント需要が弱く収益環境が劣っている。収益還
元法の適用では、これらを反映して収益価格は低位に求められた。本件では実際の成約事例から試算した比準価格を重
視して収益価格も斟酌し、代表標準地との秤量的な検討も行った上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 75,200 円／㎡

[ 98.7]
100

100
[100.0]

100
[173.1]

[100.0]
100

42,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少・高齢化が緩やかに進行。コロナ禍
は飲食業・観光業・貸店舗等への影響大。取
引市場は回復傾向にあるも地域毎の商況に濃
淡あり。

通過交通量が多いものの、近隣地域の商況に
特段の変動要因は見当たらず、概ね安定的に
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.6
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　 +10.3
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	柳津Ｙ５６ -63609	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北12m県道、中間画地		２住居都市機能誘導区域 (60,200)
b	岐阜南Ｙ５０ -79084	岐阜市		更地	（　）	長方形	東17m県道、南5.6m、角地		準住居居住誘導区域 (70,200)
c	岐阜南Ｙ５０ -78908	岐阜市		建付地	（　）	長方形	西17m県道、中間画地		準住居居住誘導区域 (60,200)
d	岐阜南２４ -67342	岐阜市		建付地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		準工居住誘導区域 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,571	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,338	100 [ 178.7]	43,278	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,300
b	(　 ) 70,000	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	66,533	100 [ 155.3]	42,842		42,800
c	(　 ) 66,699	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,566	100 [ 150.2]	44,318		44,300
d	(　 ) 53,745	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	67,181	100 [ 160.1]	41,962		42,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +9.1	環境　　　　 +63.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +48.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 +3.1	環境　　　　 +43.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 +55.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,100 円／㎡]

岐阜 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成後相当の期間が経過し再調達原価の把握ができないため、原価法は非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,001,939	1,598,627	6,403,312	5,743,680	659,632	（　0.9703） 640,041	（ 5.8 - 0.1 ） 5.7％
	⑧収益価格	11,228,789 円　　　　（　 19,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	171.99	Ｓ3	515.97
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	584 ㎡	32.0 m x 18.3 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～３階：共同住宅（各階２ＬＤＫ３戸）、住戸用駐車場６台を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、開放廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	171.99	100.0	171.99	1,755	301,842	6.0	1,811,052
							0.0	0
2～ 3	住宅	171.99	100.0	171.99	1,170	201,228	3.0	603,684
							0.0	0
～

～

～

計		515.97	100.0	515.97		704,298		3,018,420
								0

⑨年額支払賃料	704,298 円　×　12ヶ月　＝　 8,451,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 515.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,451,576 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 693,406 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,974,170 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,018,420 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,769 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,001,939 円　　　　（　 13,702 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜南　　　　-506	2,143 ( 2,135)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,896	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,764 円/㎡　月額支払賃料（　 1,755 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐阜南　　　　-507	1,766 ( 1,761)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.5]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,689
c	岐阜南　　　　-528	1,811 ( 1,775)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,708

岐阜 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	372,000 円	74,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	260,027 円	8,667,576　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 758,800 円	74,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,400 円	74,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,400 円	74,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,598,627 円　（　　　　　　 2,737 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,400,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 515.97 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0772	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0735 × 30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,743,680 円（　　　　　 9,835 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,001,939 円
②総費用	1,598,627 円
③純収益　①－②	6,403,312 円
④建物等に帰属する純収益	5,743,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	659,632 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	640,041 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,096 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,228,789 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,200 円／㎡）