鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中３０ -77226	岐阜市		貸家建付地	（　）	不整形	西11m市道、南4m、二方路		商業居住誘導区域 (100,400)
b	岐阜中３０ -60874	岐阜市		建付地	（　）	台形	北15m市道、西5.5m、角地		２住居居住誘導区域 (80,200)
c	岐阜中３９ -67090	岐阜市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、中間画地		商業居住誘導区域 (90,400)
d	岐阜中Ｙ５０ -67795	岐阜市		建付地	（　）	長方形	南東15m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
e	岐阜南６０ -62620	岐阜市		建付地	（　）	長方形	西12m市道、南7.5m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 103,298	100 [ 115.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.9]	97,253	100 [ 105.5]	92,183	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	92,200
b	(　 ) 89,450	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.6]	92,598	100 [ 89.1]	103,926		104,000
c	(　 ) 95,008	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	95,008	100 [ 98.7]	96,259		96,300
d	(　 ) 78,471	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	97,010	100 [ 102.5]	94,644		94,600
e	(　 ) 110,529	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	102,265	100 [ 100.0]	102,265		102,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 +5.0
a	買進み	％／月 -0.06	画地　　　　 -8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 +5.2	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 +3.7	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,800 円／㎡]

岐阜 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地域に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,338,747	2,767,390	11,571,357	9,587,200	1,984,157	（　0.9715） 1,927,609	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	35,696,463 円　　　　（　 72,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層事務所兼共同住宅	220.00	Ｓ4	880.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防都市機能誘導区域	90 ％	400 ％	400 ％	494 ㎡	12.5 m x 39.3 m	前面道路：市道　 12.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階部分は事務所、３～４階については居宅の、事務所兼共同住宅を想定した。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	220.00	80.0	176.00	2,290	403,040	5.0	2,015,200
							0.0	0
2～ 2	事務所	220.00	80.0	176.00	1,800	316,800	5.0	1,584,000
							0.0	0
3～ 4	居宅	220.00	80.0	176.00	1,400	246,400	3.0	739,200
							1.0	246,400
～

～

計		880.00	80.0	704.00		1,212,640		5,077,600
								492,800

⑨年額支払賃料	1,212,640 円　×　12ヶ月　＝　 14,551,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 704.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域における賃貸市場の実態を勘案し、非計上とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 648,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており、非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,551,680 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 648,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 1,063,978 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,135,702 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,077,600 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,222 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 492,800 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 155,823 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,338,747 円　　　　（　 29,026 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜南　　　　-79	2,009 ( 1,950)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,009	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,290 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐阜中　　　　-607	2,468 ( 2,362)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,468
c	岐阜中　　　　-515	2,398 ( 2,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,398

岐阜 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	640,000 円	128,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	455,990 円	15,199,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 109,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,305,600 円	128,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,767,390 円　（　　　　　　 5,602 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	128,000,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 880.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,587,200 円（　　　　　 19,407 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,338,747 円
②総費用	2,767,390 円
③純収益　①－②	11,571,357 円
④建物等に帰属する純収益	9,587,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,984,157 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,927,609 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,902 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,696,463 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
岐阜 5-25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 5-25

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　清水　裕示

TEL.

鑑定評価額

46,900,000 円

１㎡当たりの価格

95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市薮田南１丁目６番３｢薮田南１－６－３｣				②地積　(㎡)	494 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）都市機能誘導区域 (90,400)
	1:3	事務所Ｓ1	営業所、中層ビル、駐車場等が混在する商業地域	東12.2m市道	ガス、下水	西岐阜 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 90 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層事務所兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２．２ｍ市道

交通

施設

西岐阜駅南方

1.4km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

県庁周辺の事務所等を主体とする商業地域である。国道沿いのように顧客誘引力のある店舗は少ない。地価は暫
く弱含みで推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層事務所兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 63,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、幹線道路背後に形成される商業地域一帯と判断される。需要者は市内の事業者が中心であるが、他県
資本の流入も見られる。県庁に近いことから店舗よりも事務所や営業所ビルが多く、これまで需給は比較的安定してい
たが、テレワーク等の普及で、今後は供給過多となる恐れもある。画地規模が比較的小規模のため、取引は多少あるも
のの、価格にバラツキがみられ、適正な地価水準の把握は困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　標準地は事務所ビルや低層の営業所の多い商業地域に存するが、地域を取り巻く収益環境は依然厳しく、先行き不透
明な部分もある。また、地域内に投資目的の収益物件は殆どなく、不動産の収益性によって地価が形成されるほど市場
は成熟しておらず、自用目的の取引が一般的と判断される。以上の結果、市場の実態を適切に反映している比準価格を
中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜 5-22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 107,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[113.0]

[100.0]
100

94,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都市部では、新型コロナの感染拡大に伴い、
オフィスの空室率が上昇している。

令和４年の竣工を目指して県庁の建て替え工
事が進められているが、今のところ、周辺地
域で特に目立った動きは見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.9
交通・接近　　　  +7.1
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  +2.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中３２ -58628	岐阜市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,360)
b	岐阜南６０ -62620	岐阜市		建付地	（　）	長方形	西12m市道、南7.5m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
c	岐阜南３２ -77091	岐阜市		底地	（　）	ほぼ台形	北8m市道、中間画地		近商居住誘導区域 (90,300)
d	岐阜中３２ -58630	岐阜市		底地	（　）	長方形	北14.5m市道、中間画地		近商居住誘導区域 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,977	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	108,323	100 [ 106.0]	102,192	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	102,000
b	(　 ) 110,529	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	102,472	100 [ 100.0]	102,472		102,000
c	(　 45,212) 75,000	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 83.3]	89,496	100 [ 96.6]	92,646		92,600
d	(　 52,146) 80,000	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	93,006	100 [ 99.3]	93,662		93,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.1	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -16.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.7	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

岐阜 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,378,341	2,682,744	10,695,597	8,940,400	1,755,197	（　0.9715） 1,705,174	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	31,577,296 円　　　　（　 63,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	220.00	Ｓ4	880.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防都市機能誘導区域	90 ％	400 ％	400 ％	494 ㎡	12.5 m x 39.3 m	前面道路：市道　 12.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階は事務所、３、４階は共同住宅（２ＤＫ専有面積４４㎡）を想定。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

地域における標準的な有効率を採用した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	事務所	220.00	80.0	176.00	2,082	366,432	5.0	1,832,160
							0.0	0
2～ 2	事務所	220.00	80.0	176.00	1,770	311,520	5.0	1,557,600
							0.0	0
3～ 4	住宅	220.00	80.0	176.00	1,390	244,640	2.0	489,280
							1.0	244,640
～

～

計		880.00	80.0	704.00		1,167,232		4,368,320
								489,280

⑨年額支払賃料	1,167,232 円　×　12ヶ月　＝　 14,006,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 704.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	実費相当額を別途徴収するため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 648,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,006,784 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 648,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,465,478 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,189,306 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,368,320 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,315 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 489,280 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 149,720 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,378,341 円　　　　（　 27,082 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜中　　　　-576	1,976 ( 1,936)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,080	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,091 円/㎡　月額支払賃料（　 2,082 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐阜南　　　　-506	2,143 ( 2,135)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,041
c	岐阜中　　　　-575	2,260 ( 2,253)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,152

岐阜 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	620,000 円	124,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	439,644 円	14,654,784　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 110,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,264,800 円	124,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,682,744 円　（　　　　　　 5,431 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	124,000,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 880.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 40 ％　＋ 0.0990 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,940,400 円（　　　　　 18,098 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,378,341 円
②総費用	2,682,744 円
③純収益　①－②	10,695,597 円
④建物等に帰属する純収益	8,940,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,755,197 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,705,174 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,452 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,577,296 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,900 円／㎡）