鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中Ｙ３９ -939001	岐阜市		建付地	（　）	不整形	南33m市道、西5.8m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,600)
b	岐阜中５０ -77643	岐阜市		建付地	（　）	長方形	東25m国道、北6m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,600)
c	岐阜中Ｙ３９ -79632	岐阜市		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、東7.8m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,600)
d	岐阜中５０ -61172	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東36.5m県道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 192,905	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	193,292	100 [ 85.0]	227,402	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	239,000
b	(　 ) 181,736	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 105.0]	247,260	100 [ 129.6]	190,787		200,000
c	(　 ) 279,544	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	266,232	100 [ 110.8]	240,282		252,000
d	(　 ) 215,938	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	270,192	100 [ 124.0]	217,897		229,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +4.2	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 +5.6	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.8	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 230,000 円／㎡]

岐阜 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	215,938,334	79,057,220	136,881,114	127,952,000	8,929,114	（　0.9726） 8,684,456	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	170,283,451 円　　　　（　 154,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	794.84	Ｓ10	6,579.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火都市機能誘導区域	100 ％	600 ％	600 ％	1,103 ㎡	32.0 m x 36.0 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～９階：事務所、各階フロア貸し、タワー式駐車場

⑦有効率　 79.1 ％
の理由

エントランス・廊下等

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	577.27	62.0	358.02	2,752	985,000	10.0	9,850,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	736.18	87.8	646.37	2,477	1,600,000	10.0	16,000,000
							0.0	0
3～ 8	事務所	794.84	81.3	646.37	2,353	1,520,000	6.0	9,120,000
							0.0	0
9～ 9	事務所	414.66	77.9	323.19	2,282	738,000	6.0	4,428,000
							0.0	0
塔屋～		82.60

計		6,579.75	79.1	5,205.80		12,443,000		84,998,000
								0

⑨年額支払賃料	12,443,000 円　×　12ヶ月　＝　 149,316,000 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 5,205.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 62,469,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 92 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 22,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	211,785,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 22,080,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 18,709,248 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	215,156,352 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	84,998,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 781,982 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	215,938,334 円　　　　（　 195,774 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜中　　　　-512	3,037 ( 2,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	2,922	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,775 円/㎡　月額支払賃料（　 2,752 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐阜中　　　　-534	4,041 ( 3,921)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [120.0]	2,954
c	岐阜中　　　　-581	2,061 ( 2,054)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	2,449

岐阜 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,800,000 円	1,760,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	46,773,120 円	233,865,600　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,012,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 17,952,000 円	1,760,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,760,000 円	1,760,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,760,000 円	1,760,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 79,057,220 円　（　　　　　　 71,675 円／㎡）　　（経費率　　 36.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,760,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 6,579.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	127,952,000 円（　　　　　 116,004 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	215,938,334 円
②総費用	79,057,220 円
③純収益　①－②	136,881,114 円
④建物等に帰属する純収益	127,952,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,929,114 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,684,456 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,873 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 170,283,451 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 154,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
岐阜 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 5-18

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　水野　亨

TEL.

鑑定評価額

242,000,000 円

１㎡当たりの価格

219,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市金町５丁目２０番外				②地積　(㎡)	1,103 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）都市機能誘導区域 (100,600)
	1:1.2	事務所Ｓ9	中高層の事務所ビルを主体とする商業地域	東36m県道、北側道	水道、ガス、下水	岐阜 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 35 ｍ、南 100 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 32.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 1,150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ県道

交通

施設

岐阜駅北方

700m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は岐阜駅から北方へと続く金華橋通り沿いに存する商業地域に位置しており、損保系の事務所ビルが建
ち並ぶ地域内に存する。今後も現状のまま推移する物と予測される。

(3)最有効使用の判定

高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 220,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 198,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岐阜市中心市街地の幹線道路沿いに店舗・事務所ビルが集積する既成の商業地であり、特に駅から続く主
要な幹線道路沿い地域に価格牽連性が認められる。主たる需要者層は企業、不動産業者等であり、自用の事務所ビル、
ホテル用地、分譲マンション用地としての利便性、収益性を重視した取引が中心となる。近年高額取引も散見されるが
、表面化されない取引が中心となることから、需要の中心価格帯は見出しにくい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域内において店舗・事務所の賃貸需要の低下から、近年は建築、賃貸に対するリスクを甘受する需要者は限定的
であり、自用の物件が主体となっている市場の実情を鑑みると収益価格の規範性は劣る。比準価格は現実の取引事例を
基礎とした実証的な価格であり、比較可能性が認められる取引事例より求めており規範性は高い。従って、比準価格を
標準に代表標準地との均衡にも留意の上、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 128,000 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[100.0]

100
[ 61.2]

[105.0]
100

218,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    219,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内人口は概ね横這い傾向であるが、高齢化
率が上昇している。価格の推移、動向に関し
ては二極化が激しく、駅、市街地への偏重が
進行している。

近隣で再開発、公園の大規模改修等が行われ
ており、人流に変化が起こる可能性はあるが
、その影響は限定的であると推察される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.8
交通・接近　　　  -2.7
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　  -2.4
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中Ｙ３９ -939001	岐阜市		建付地	（　）	不整形	南33m市道、西5.8m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,600)
b	岐阜中５０ -77643	岐阜市		建付地	（　）	長方形	東25m国道、北6m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,600)
c	岐阜中５０ -61172	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東36.5m県道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,600)
d	岐阜中５６ -70219	岐阜市		建付地	（　）	長方形	北24m県道、西6m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 192,905	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	192,712	100 [ 89.9]	214,363	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	225,000
b	(　 ) 181,736	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 105.0]	246,765	100 [ 118.2]	208,769		219,000
c	(　 ) 215,938	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	270,192	100 [ 128.3]	210,594		221,000
d	(　 ) 145,260	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	140,747	100 [ 68.7]	204,872		215,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +3.3	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.9	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 -9.2	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.8	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 220,000 円／㎡]

岐阜 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	230,956,404	91,537,243	139,419,161	127,952,000	11,467,161	（　0.9726） 11,152,961	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	218,685,510 円　　　　（　 198,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	794.84	Ｓ10	6,579.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火都市機能誘導区域	100 ％	600 ％	600 ％	1,103 ㎡	32.0 m x 36.0 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～９階：事務所（分割利用可）。立体駐車場（タワー式９２台）を想定。

⑦有効率　 79.1 ％
の理由

標準的なレンタブル比を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	577.27	62.0	358.02	2,995	1,072,270	12.0	12,867,240
							0.0	0
2～ 2	事務所	736.18	87.8	646.37	2,723	1,760,066	12.0	21,120,792
							0.0	0
3～ 8	事務所	794.84	81.3	646.37	2,723	1,760,066	6.0	10,560,396
							0.0	0
9～ 9	事務所	414.66	77.9	323.19	2,723	880,046	6.0	5,280,276
							0.0	0
塔屋～	搭屋	82.60

計		6,579.75	79.1	5,205.80		14,272,778		102,630,684
								0

⑨年額支払賃料	14,272,778 円　×　12ヶ月　＝　 171,273,336 円
⑩a共益費（管理費）	907 円／㎡　×　 5,205.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 56,659,927 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	現行共益費を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 92 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 22,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	227,933,263 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 22,080,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 20,001,061 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	230,012,202 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	102,630,684 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 944,202 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	230,956,404 円　　　　（　 209,389 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜中　　　　-534	4,041 ( 3,921)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [120.0]	2,694	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,750 円/㎡　月額支払賃料（　 2,723 円/㎡）　基準階 2 F B
b	岐阜中　　　　-587	3,648 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,806
c	岐阜中　　　　-535	3,055 ( 3,041)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	2,829

岐阜 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,800,000 円	1,760,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	59,253,143 円	250,013,263　×　　　　 23.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,012,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 17,952,000 円	1,760,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,760,000 円	1,760,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,760,000 円	1,760,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 91,537,243 円　（　　　　　　 82,989 円／㎡）　　（経費率　　 39.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,760,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 6,579.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	127,952,000 円（　　　　　 116,004 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	230,956,404 円
②総費用	91,537,243 円
③純収益　①－②	139,419,161 円
④建物等に帰属する純収益	127,952,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,467,161 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,152,961 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,111 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 218,685,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 198,000 円／㎡）