鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中３０ -77046	岐阜市		更地	（　）	不整形	西6m市道、東6m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,360)
b	岐阜中Ｙ５１ -64688	岐阜市		更地	（　）	長方形	東5.7m市道、中間画地		商業居住誘導区域 (90,342)
c	岐阜中Ｙ５６ -67434	岐阜市		更地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
d	岐阜中Ｙ３９ -78842	岐阜市		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、中間画地		商業居住誘導区域 (90,400)
e	岐阜中Ｙ５６ -64951	岐阜市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業居住誘導区域 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 136,122	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	135,304	100 [ 84.6]	159,934	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	160,000
b	(　 ) 106,007	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	117,197	100 [ 78.1]	150,060		150,000
c	(　 ) 114,938	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	120,987	100 [ 76.9]	157,330		157,000
d	(　 ) 181,440	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	182,347	100 [ 120.5]	151,325		151,000
e	(　 ) 111,522	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	110,964	100 [ 78.3]	141,716		142,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.9	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.4	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -13.5
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 150,000 円／㎡]

岐阜 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適切な資料が得られなかったので採用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,856,475	1,472,540	5,383,935	4,841,820	542,115	（　0.9460） 512,841	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	10,055,706 円　　　　（　 82,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	98.00	Ｓ4	392.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防居住誘導区域	90 ％	400 ％	400 ％	122 ㎡	7.5 m x 17.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～４階事務所、専有面積は各階８１．５４㎡。

⑦有効率　 83.2 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	98.00	83.2	81.54	2,498	204,000	6.0	1,224,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	98.00	83.2	81.54	1,749	143,000	3.0	429,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	98.00	83.2	81.54	1,662	136,000	3.0	408,000
							0.0	0
4～ 4	事務所	98.00	83.2	81.54	1,662	136,000	3.0	408,000
							0.0	0
～

計		392.00	83.2	326.16		619,000		2,469,000
								0

⑨年額支払賃料	619,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,428,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 326.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,428,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 594,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,833,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,469,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,715 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,856,475 円　　　　（　 56,201 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜中　　　　-554	2,383 ( 2,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,432	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,510 円/㎡　月額支払賃料（　 2,498 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐阜中　　　　-590	3,030 ( 2,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,623
c	岐阜中　　　　-581	2,061 ( 2,054)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 85.0]	2,474

岐阜 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	333,000 円	66,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	222,840 円	7,428,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 104,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 679,300 円	66,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	66,600 円	66,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,600 円	66,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,472,540 円　（　　　　　　 12,070 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,600,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 392.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,841,820 円（　　　　　 39,687 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,856,475 円
②総費用	1,472,540 円
③純収益　①－②	5,383,935 円
④建物等に帰属する純収益	4,841,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	542,115 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	512,841 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,204 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,055,706 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
岐阜 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 5-14

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　豊田　真弘

TEL.

鑑定評価額

17,700,000 円

１㎡当たりの価格

145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市清住町１丁目９番				②地積　(㎡)	122 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）居住誘導区域 (90,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ3	中層ビル、店舗等が建ち並ぶ商業地域	西12m市道	水道、ガス、下水	岐阜 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

岐阜駅北東方

800m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
居住誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ岐阜駅や名鉄岐阜駅に近く、中層の店舗・事務所ビルのほか、飲食店も見られる商業地域であり、今後も安
定的に推移すると予測する。商圏の都心回帰の影響により地価水準は上昇に転じた。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 151,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 84,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、岐阜市中心市街地に位置する既成商業地域であり、特に価格牽連性が認められるのはＪＲ岐阜駅から徒
歩圏内にある商業地域である。主たる需要者は中小法人、個人事業者等が中心と考えられる。当地域は店舗や事務所の
ほか飲食店も見られる繁華性の比較的高い商業地域であり、ＪＲ岐阜駅から徒歩圏内にあるため希少性が認められ、商
業地としての需要は堅調に推移するものと思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、ＪＲ岐阜駅から徒歩圏内にある比較的繁華性の高い商業地域であり、周辺では賃貸ビルも見られるものの
、自己利用目的での取引が中心であり、収益物件の建築を前提とした土地取得を目的とする需要者は限定される。よっ
て、類似地域における信頼性の高い取引事例を基に得られた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 128,000 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[100.0]

100
[ 87.4]

[100.0]
100

145,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    144,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都心回帰により中心市街地の相対的地位が向
上しているが、新型コロナの影響の長期化に
より、飲食店が集積する地域では地価の下落
が続いている。

地域要因については大きな変動は見られない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.2
交通・接近　　　  -2.7
環境　　　　　　 -14.3
行政　　　　　　  +2.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中Ｙ５６ -67434	岐阜市		更地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	岐阜中Ｙ５０ -64057	岐阜市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,360)
c	岐阜中５０ -59012	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、西4m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,240)
d	岐阜中２４ -70431	岐阜市		更地	（　）	長方形	北25m市道、中間画地		商業居住誘導区域 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 114,938	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	122,802	100 [ 76.9]	159,691	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	160,000
b	(　 ) 186,625	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.0]	230,401	100 [ 148.1]	155,571		156,000
c	(　 ) 186,045	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	177,186	100 [ 115.6]	153,275		153,000
d	(　 ) 109,936	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	121,745	100 [ 89.5]	136,028		136,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +10.1	環境　　　　 +43.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +2.9	環境　　　　 +33.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -5.1	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 151,000 円／㎡]

岐阜 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,971,229	1,531,940	5,439,289	4,899,980	539,309	（　0.9726） 524,532	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	10,284,941 円　　　　（　 84,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	98.00	Ｓ4	392.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防居住誘導区域	90 ％	400 ％	400 ％	122 ㎡	7.5 m x 17.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：店舗、２～４Ｆ：事務所、鉄骨造の４階建賃貸用店舗兼事務所ビルの建築を想定した。

⑦有効率　 83.2 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	98.00	83.2	81.54	2,614	213,146	6.0	1,278,876
							0.0	0
2～ 3	事務所	98.00	83.2	81.54	1,800	146,772	4.0	587,088
							0.0	0
4～ 4	事務所	98.00	83.2	81.54	1,500	122,310	4.0	489,240
							0.0	0
～

～

計		392.00	83.2	326.16		629,000		2,942,292
								0

⑨年額支払賃料	629,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,548,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 326.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保、計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,548,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 603,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,944,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,942,292 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,069 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,971,229 円　　　　（　 57,141 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜中　　　　-590	3,030 ( 2,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,755	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,627 円/㎡　月額支払賃料（　 2,614 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐阜中　　　　-515	2,398 ( 2,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,498
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐阜 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	337,000 円	67,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	226,440 円	7,548,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 146,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 687,400 円	67,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,400 円	67,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,400 円	67,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,531,940 円　（　　　　　　 12,557 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,400,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 392.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,899,980 円（　　　　　 40,164 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,971,229 円
②総費用	1,531,940 円
③純収益　①－②	5,439,289 円
④建物等に帰属する純収益	4,899,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	539,309 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	524,532 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,299 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,284,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,300 円／㎡）