鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中５６ -58908	岐阜市		建付地	（　）	長方形	北33m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,500)
b	岐阜中５３ -64677	岐阜市		更地	（　）	長方形	西25m国道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,500)
c	岐阜中２４ -67310	岐阜市		建付地	（　）	不整形	南20m県道、東5.6m、角地		商業居住誘導区域 (100,400)
d	岐阜中２４ -70431	岐阜市		更地	（　）	長方形	北25m市道、中間画地		商業居住誘導区域 (100,400)
e	岐阜中５６ -70219	岐阜市		建付地	（　）	長方形	北24m県道、西6m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,754	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	102,240	100 [ 94.3]	108,420	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 90,438	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	100,085	100 [ 89.0]	112,455		112,000
c	(　 ) 99,618	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	103,561	100 [ 80.4]	128,807		129,000
d	(　 ) 109,936	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	121,137	100 [ 86.9]	139,398		139,000
e	(　 ) 145,260	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	140,324	100 [ 87.5]	160,370		160,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

岐阜 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,261,049	2,918,474	10,342,575	9,814,500	528,075	（　0.9726） 513,606	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	10,070,706 円　　　　（　 64,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	125.00	Ｓ6	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火都市機能誘導区域	100 ％	500 ％	500 ％	156 ㎡	7.5 m x 20.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～６階：事務所用途でフロア貸し想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	85.0	106.25	2,249	238,956	6.0	1,433,736
							0.0	0
2～ 6	事務所	125.00	85.0	106.25	1,800	191,250	6.0	1,147,500
							0.0	0
～

～

～

計		750.00	85.0	637.50		1,195,206		7,171,236
								0

⑨年額支払賃料	1,195,206 円　×　12ヶ月　＝　 14,342,472 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 637.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,342,472 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,147,398 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,195,074 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,171,236 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,975 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,261,049 円　　　　（　 85,007 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜中　　　　-523	2,578 ( 2,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,455	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,260 円/㎡　月額支払賃料（　 2,249 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐阜中　　　　-554	2,383 ( 2,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,270
c	岐阜中　　　　-573	1,911 ( 1,874)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,055

岐阜 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	675,000 円	135,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	430,274 円	14,342,472　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 166,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,377,000 円	135,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,918,474 円　（　　　　　　 18,708 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	135,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,814,500 円（　　　　　 62,913 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,261,049 円
②総費用	2,918,474 円
③純収益　①－②	10,342,575 円
④建物等に帰属する純収益	9,814,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	528,075 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	513,606 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,292 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,070,706 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
岐阜 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 5-3

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　中園　真一

TEL.

鑑定評価額

19,800,000 円

１㎡当たりの価格

127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市金園町１丁目１４番外				②地積　(㎡)	156 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）都市機能誘導区域 (100,500)
	1:2.5	ホテルＲＣ7	小規模店舗と中層ビル等が混在する商業地域	北22m国道	水道、ガス、下水	岐阜 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

岐阜駅北東方

1.1km

法令

規制

商業
(100,500)
防火
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域に特段の変動要因は見当たらず、また、近くの分譲マンション２棟の販売が好調とは言い難い中で、コ
ロナ禍による影響の緩和や地価の割安感・値頃感等により下げ止まり傾向が窺われる状況にあると思料する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 129,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 67,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中心市街地の幹線沿いの商業地域。主な需要者は地場の個人事業主ないし中小法人事業者が見込まれる。
当市では長良橋通りや名鉄岐阜駅周辺に繁華性の高い商業地が見られるが、近隣地域周辺は中心部に近接するも経済施
設が少なく繁華性がやや乏しい。近くで大型の高層マンションが販売されており、また、岐阜駅前ないし柳ケ瀬南部地
区等で高度利用が進展している。こうした中で、商業地取引は個性が強く中心価格帯を見出すことが困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法では市街地幹線沿いの取引事例を採用して、実証性・客観性を充たす比準価格を求めた。一方で、近隣
地域において十分な収益性を発揮するには、商業集積が低くテナント需要も不十分である。収益還元法の適用ではこれ
らの要因を反映して収益価格は低位に試算された。本件では成約事例から求めて指標性が認められる比準価格を重視し
、収益価格も参酌して、更に前年価格からの変動状況も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    128,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少・高齢化が緩やかに進行。コロナ禍
は飲食業・観光業・貸店舗等への影響大。取
引市場は回復傾向にあるも地域毎の商況に濃
淡あり。

地域要因に特筆すべき変動要因は見当たらず
、近隣地域の商況は概ね安定的に推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中Ｙ３９ -78842	岐阜市		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、中間画地		商業居住誘導区域 (90,400)
b	岐阜中２４ -70431	岐阜市		更地	（　）	長方形	北25m市道、中間画地		商業居住誘導区域 (100,400)
c	岐阜中Ｙ３９ -939001	岐阜市		建付地	（　）	不整形	南33m市道、西5.8m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,600)
d	岐阜中２４ -67310	岐阜市		建付地	（　）	不整形	南20m県道、東5.6m、角地		商業居住誘導区域 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,440	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	181,440	100 [ 139.5]	130,065	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	130,000
b	(　 ) 109,936	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	121,137	100 [ 95.5]	126,845		127,000
c	(　 ) 192,905	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	193,292	100 [ 147.0]	131,491		131,000
d	(　 ) 99,618	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	103,561	100 [ 80.4]	128,807		129,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 +4.8	環境　　　　 +38.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 129,000 円／㎡]

岐阜 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在して再調達原価の把握が困難なため、原価法は非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,475,609	2,959,936	10,515,673	9,959,900	555,773	（　0.9726） 540,545	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	10,598,922 円　　　　（　 67,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	125.00	Ｓ6	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火都市機能誘導区域	100 ％	500 ％	500 ％	156 ㎡	7.5 m x 20.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～６階：事務所、各階フロア貸し。（駐車場なし）

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的な共用スペースを考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	85.0	106.25	2,231	237,044	6.0	1,422,264
							0.0	0
2～ 6	事務所	125.00	85.0	106.25	1,840	195,500	6.0	1,173,000
							0.0	0
～

～

～

計		750.00	85.0	637.50		1,214,544		7,287,264
								0

⑨年額支払賃料	1,214,544 円　×　12ヶ月　＝　 14,574,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 637.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,574,528 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,165,962 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,408,566 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,287,264 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,043 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,475,609 円　　　　（　 86,382 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜中　　　　-506	2,251 ( 2,171)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,116	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,242 円/㎡　月額支払賃料（　 2,231 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐阜中　　　　-581	2,061 ( 2,054)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,127
c	岐阜中　　　　-590	3,030 ( 2,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	2,484

岐阜 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	685,000 円	137,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	437,236 円	14,574,528　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 166,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,397,400 円	137,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,959,936 円　（　　　　　　 18,974 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	137,000,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,959,900 円（　　　　　 63,846 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,475,609 円
②総費用	2,959,936 円
③純収益　①－②	10,515,673 円
④建物等に帰属する純収益	9,959,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	555,773 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	540,545 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,465 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,598,922 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,900 円／㎡）