別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 岐阜 -68　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -68 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕示   TEL.

鑑定評価額 9,160,000 円  １㎡当たりの価格 53,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市柳津町梅松１丁目６７番 ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等のほか農地もある 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 柳津 60m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 柳津駅南東方 60m 法令 規制 １住居 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 新型コロナ感染者数が減少する中、駅前という好立地にも関わらず、依然取引は少ない。ＪＲ岐阜駅及び西岐阜 駅周辺とは異なり、地価が下げ止まる兆しは見られず、暫く弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、岐阜市南部の鶉地区から柳津地区にかけての住宅地域一帯と判断される。需要者は旧柳津町に地縁、 血縁関係を有する個人のほか、旧岐阜市内や笠松町からの流入も見られる。駅に近く、通勤利便性に優れているものの 、当駅を通る名鉄竹鼻線は岐阜や名古屋方面に直結していないこともあって、需要は伸び悩んでいる。中心となる価格 帯は更地の場合、坪当たり１７万円～２０万円程度、建物付きで総額２０百万円～２５百万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　賃貸物件は共同住宅程度で、土地を含めた投下資本に見合うだけの賃料が得られない上、画地規模も小さいため、収 益価格の試算は断念した。近隣地域周辺は農地が多く、取引にあたっては利便性等を重視した自用目的が大半であるが 、こうした地域では類似の不動産との相対比較の中で価格が決定される傾向が強いため、比準価格の説得力は高い。以 上の結果、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,300 円／㎡ [100.9] 100 100 [103.0] 100 [ 96.7] [100.0] 100 54,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年度の県地価調査によると、岐阜市の 住宅地の平均変動率は前年比０．３Ｐ改善し 、上昇地点の数も前年のゼロから４地点に増 加した。 昨年と比較して特段の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％