別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岐阜 -65　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -65 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　丸山　正樹   TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 58,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市正法寺町４６番３外 ②地積 　(㎡) 288   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 居住誘導区域 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｓ2 農地の中に一般住宅 等が見られる住宅地 域 北4m市道 水道、ガス、下水 岐阜 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 岐阜駅南東方 2.5km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に農地も残る新興住宅地域であり、周辺に農地も多く、住宅建設の供給も多いが、需要も多い地域 であり、今後も安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市南東部の住宅地域を中心として、当市全域の住宅地域である。主な需要者は、市内居住の１次取 得者であり、市外からの転入者も見込まれる。近隣地域は、市街地から３ｋｍ程度の閑静な住宅地であり、昨今、ミニ 分譲が盛んで、地価水準に比して、高値の取引も散見される。中心価格帯は、土地は１，３００万円～１，８００万円 前後、新築の戸建物件は２，８００～３，５００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等の賃貸物件も見受けられるが、自己居住目的での取引が大半で、かつ、標準地の規模では、経済合 理性に見合う収益が期待できないので、収益価格を試算しなかった。よって、標準地周辺の規範性の高い住宅地の事例 より求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,800 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 74.1] [100.0] 100 58,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響より、直近 の取引件数は、減少しているが、需要のある 地域は、引き続き引き合いが多い。 特段の変動要因は見られず、現状維持で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.4 交通・接近　　　  -5.9 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％