別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岐阜 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -60 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　深貝　哲郎   TEL.

鑑定評価額 8,660,000 円  １㎡当たりの価格 39,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市粟野東３丁目３４番外 ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い中に 農地も見られる住宅 地域 西4m市道 水道、ガス、下水 岐阜 9.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 岐阜駅北東方 9.8km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 岐阜市北部の既成住宅地域内に位置し、周辺では農地の宅地化による開発が進むものの、近隣地域は、ほぼ現状 のまま推移すると予測する。地価は今後やや下落基調と推定する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岩野田北・岩野田校区のほか、常盤・長良校区を含めた岐阜市北部と山県市高富地区を含めた住宅地域 である。住宅需要者層は市内及び隣接市の事業所のほか名古屋方面への通勤者を含む。購入目的は既成市街地の買換え のほか新規分譲も見られる。最多価格帯は取引規模にもよるが、更地で８００万～１２００万円、土地建物一体で２３ ００万～２７００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用目的の土地・建物の取引が多い。一方で、周辺地域では賃貸物件も比較的多く見られるが、昨今の供 給過多による家賃低落傾向から採算性は低い。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上 記の通り鑑定評価額を決定した。なお、収益還元法は、標準地の画地規模が小さく、賃貸住宅経営可能な敷地面積確保 が困難と判断し、適用を断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,800 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [107.8] [100.0] 100 39,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの新規感染が減り個人消 費の持ち直しが見られる中、住宅投資・土地 需要の回復が期待される。 周辺では開発が進んだが、近隣地域は既成住 宅地域として大きな変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.4 交通・接近　　　  -2.7 環境　　　　　　  +4.1 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％