別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岐阜 -59　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -59 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　豊田　真弘   TEL.

鑑定評価額 7,900,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市柳津町上佐波１丁目３９５番５ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 も見られる住宅地域 北4.5m市道 水道、下水 柳津 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 柳津駅北西方 2.7km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 岐阜市郊外の農地も見られる住宅地域。周辺では小規模開発による戸建分譲も見られる。今後は住宅地域として 熟成していくものと思料されるが、利便性に劣ることから、地価はやや下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柳津地区を中心とする岐阜市南部、岐南町及び笠松町の住宅地域である。当地域は住宅地域として熟成 しつつある住宅地域であり、付近では小規模宅地開発が見られるなど需給は比較的堅調である。主たる需要者は、同一 需給圏に地縁性を有する個人が中心であるが、市外からの転入者需要も見込まれる。取引の中心となる価格帯は、土地 で８００万円前後、新築建売分譲で２，０００万～２，５００万円程度と予想される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では、自己利用目的での住宅取得が中心であることから、同一需給圏の類似地域に存する多数の取引事例を基 に算出した比準価格の信頼性は高い。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、本評価においては収益想定に合理性が認められないため、収益還元 法を適用することができなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,300 円／㎡ [100.9] 100 100 [103.0] 100 [138.3] [100.0] 100 37,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響の長期化に より全体的には弱含みであるが、生活利便性 の高い住宅地域では持ち直しの動きが見られ る。 地域要因については大きな変動は見られない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.7 交通・接近　　　  +6.3 環境　　　　　　 +24.3 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％