別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岐阜 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -53 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　丸山　正樹   TEL.

鑑定評価額 6,930,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市日置江８丁目１２番外 ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,176) 1:2.5 住宅 Ｗ3 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 西4.4m市道 水道、下水 西岐阜 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ４ｍ市道 交通 施設 西岐阜駅南西方 5.4km 法令 規制 １住居 (60,176) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の既存住宅地域であり、農地も多く残り宅地化は緩やかに進展すると考えられるが、岐阜市中心部への交通 接近条件が劣るため、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、岐阜市内の住宅地域で、特に価格牽連性が強いのは、岐阜市南西部を中心にした郊外の住宅地域 である。需要者は、市内在住の一次取得者で地縁性を有する個人が中心である。当該地域は、駅までも遠く、利便性及 び系統連続性に劣る地域である。周辺に農地は多く残るが戸建分譲も少ない地域であったが、昨今割安感依り、若干の 需要が増えつつある。取引が少なく、中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、岐阜市郊外に位置し農地も残る旧来からの住宅地域であり、需要者は自己居住目的の中堅個人層である。 近隣地域内に賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できない地域であるため収益還元法は非適用とした。なお、比準価 格は、当市南西部郊外の住宅地域の事例より、比準したものであり、規範性は高い。よって、比準価格を採用し、代表 標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,800 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [135.3] [100.0] 100 31,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響より、直近 の取引件数は、減少しているが、需要のある 地域は、引き続き引き合いが多い。 特段の変動要因は見られず、現状維持で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.3 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％