別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岐阜 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -51 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　寺村　建一郎   TEL.

鑑定評価額 8,660,000 円  １㎡当たりの価格 52,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市鏡島中１丁目２番１４ ｢鏡島中１－２－１７｣ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 居住誘導区域 (70,180) 台形 1:1.2 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 西岐阜 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 西岐阜駅北方 1.5km 法令 規制 １住居 (70,180) 準防  居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当市南西部にあって、三里、鶉、市橋等では世帯人口が堅調に増加しているが、全般に街路条件の悪い鏡島小校 区については、２年連続世帯数が減少しており、今後も地価は弱含みと解する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象不動産の同一需給圏は、鏡島小校区の状況類似住宅地域で、特に、価格牽連性が高いのは、旧中山道以北の全般に 街路配置粗悪な地域と解する。地縁的選好性から、需要者の中心は、市内及び周辺市町村の居住者が主体である。当該 地域の中心価格帯は、土地は１，０００万円前後、新築の戸建物件は２，５００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧来からの既成住宅地域であり、アパート等の収益物件も散見されるものの、自用を目的とする取引が中心であり、市 場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。また、対象標準地は画地規模が小さいことから、共同住宅を想定する ことが困難であるため、収益価格は非適用とした。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を考慮し、単 価と総額との関連等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,800 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 83.5] [102.0] 100 52,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナは暫時沈静化している。在宅勤務 の長期化・低金利等相まって、優良住宅地の 需要は高まっている。 当市南西部では、隣接する市橋、鶉地区で２ 年連続人口増加がみられる中、鏡島地区は２ 年連続で下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.7 交通・接近　　　  -9.4 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％