別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岐阜 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -49 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　向川原　毅彦   TEL.

鑑定評価額 9,540,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市蔵前２丁目３番８ ｢蔵前２－３－１２｣ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農地の中に一般住宅 、作業所等が混在す る地域 東5.6m市道 水道 岐阜 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５．６ ｍ市道 交通 施設 岐阜駅南東方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は市街化調整区域内の住宅地域であり、宅地利用が制限されるため、当面は現状維持、長期的には徐々に 衰退傾向を辿ると予測する。地価については下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岐阜市全域の住宅地域のうち同価格帯の地域であり、特に市東部の住宅地と代替性が高い。主たる需要者 は岐阜市及び周辺市町の居住者、就労者である。ＪＲ高山本線、名鉄各務原線沿線にあたる地域で、駅の利用は便利で あるが、当地域は市街化調整区域内にあって宅地利用は制限されるため、周囲には農地が多い。需要は限定的で、地価 は下落傾向にある。市場の中心価格帯は更地で１０００万円前後、市場に新築戸建付き物件は見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では原価法、収益還元法は非適用とした。比準価格のみを得たが、比準価格は実際に生起する取引を基に算出され たものであり実証性が高い。当地域において取引は自己利用目的で行われており、市場性を表す比準価格は当地域の地 域性に適している。比準に際しては対象標準地周辺に所在する市街化調整区域内の事例の外、代替性の認められる事例 を採用し、説得力のある価格が得られた。よって、本件では比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岐阜市は人口減少、高齢化傾向が続いている 。岐阜市の土地取引件数及び新設住宅着工戸 数は前年比増の見込みである。 地域要因に変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％