別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岐阜 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -41 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　山村　寛   TEL.

鑑定評価額 8,670,000 円  １㎡当たりの価格 60,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市若福町１４番７ ｢若福町１４－６｣ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 岐阜 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 岐阜駅北方 6.7km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和５０年代前半に土地区画整理された住宅地域。長良地区の北西端に位置し利便性が劣り現状でも空き地が見 られる。近時分譲住宅も見られるようになったが、地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に市北部、長良地区の県道岐阜環状線以北の住宅地域。需要者の中心は、これら圏域に地縁性を有す る個人および市内通勤の一次取得者。公共施設等への利便性がやや劣ること等から、土地区画整理後も未利用地のまま 放置された画地も散見される。周辺にも代替性のある宅地の供給があり、近隣地域の需要は弱い。需要の中心価格帯は 土地は約１５０㎡で８００万円～１，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は停滞傾向にある住宅地域である。対象標準地はその画地規模から経済合理性に適した賃貸建物を建築するこ とができず、収益還元法を適用することはできなかった。近隣地域では自用目的取引を中心とした住宅地であり、利便 性、住環境等に着目して価格が形成されている。代替関係にある周辺の取引事例を採用しており、比準価格は市場性を 反映している。比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,400 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [156.2] [105.0] 100 60,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岐阜市の住宅地需要はＪＲ駅周辺および南部 の安定している地域と北部の人口が減少し、 需要が減退している地域に二極化の傾向がみ られる。 周辺地域で宅地分譲が見られるが、需要が分 散しており、近隣地域の需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　 +10.4 環境　　　　　　 +39.5 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％