別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岐阜 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -38 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　田内　淳   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 46,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市大字長良字長洞３４５９番９２ ②地積 　(㎡) 328   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 岐阜 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、４． ５ｍ市道 交通 施設 岐阜駅北東方 7.0km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は岐阜市市街地北部外縁に存する成熟した住宅団地である。高低差の強い住宅団地内における需要は弱 含み傾向にあるため、地価水準は今後暫く現状のまま下落基調にて推移する地域と予測した。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長良川以北に存する住宅団地及びその周辺地域に存する住宅地である。主たる需要者層は居住の快適性を 重視する個人であり、新築住宅を建築する目的の更地物件のみならず、中古物件をリフォームして使用する需要者も多 い。住宅団地内の物件は、高齢者を中心として需要が乏しく、地縁的選好性を有する需要者が中心である。中心価格帯 は総額で３，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする地域で、上記需要者の性格上、同一需給圏内の代替競争不動産との比較検討のうえ意思決定を行 うと考えられるため市場価格から試算した比準価格の説得力は高い。なお、周辺地域に共同住宅等賃貸物件はみられず 、市場が未成熟であるため収益価格を求めることができなかった。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,500 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [101.0] 100 [ 66.4] [105.0] 100 46,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地は新型コロナによる土地取引の停滞か ら脱した感がある。 地域要因に特段の変動はないが、居住者の高 齢化等により住宅団地内に存する住宅の需要 は全体的に年々減少傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.8 交通・接近　　　  -4.9 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -12.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％